La société civile immobilière vétérinaire : un investissement utile et rentable

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique à caractère “civil” qui sert à acquérir, à gérer, à protéger et à transmettre un patrimoine immobilier. Plus particulièrement, la SCI vétérinaire, constituée de deux ou plusieurs associés, loue des locaux professionnels à une entreprise individuelle : le ou les vétérinaires en exercice. Nous avons détaillé quatre expériences de praticiens issus de générations différentes, ayant opté pour l’investissement en SCI. Chacune apporte son lot d’avantages.

UNE EXPERTISE EN IMMOBILIER PROFESSIONNEL

→ Jacques R., 36 ans, deux enfants, installé depuis sept ans, dispose d’un capital familial important. Le développement de la profession vétérinaire suscite un engouement fort chez cet homme doté d’une culture entrepreneuriale. Il a racheté et rachète sans emprunt des parts de SCI de cliniques et/ou de cabinets vétérinaires depuis plus de cinq ans, dans divers endroits (investissements croisés). À l’image de ce qui se fait dans l’industrie hôtelière pour minorer les risques financiers, ce montage lui garantit des revenus immobiliers conséquents. Il est actionnaire majoritaire au sein de certaines structures. Cette activité fait de lui un expert en immobilier d’entreprise vétérinaire. Son expérience porte sur un ensemble de structures qui lui donnent une bonne vision des emplacements choisis, de leur attractivité, et de la gestion, du financement et du management d’un bâtiment. Outre l’apport de capitaux, il contribue à valoriser sa profession et son image.

UNE PARTICIPATION À L’ESSOR DE LA PROFESSION

→ René J., 45 ans, un enfant, est installé depuis 16 ans. Il est conscient qu’il doit acquérir des revenus secondaires pour sa retraite. De plus, des organismes de placements financiers sont là pour le lui rappeler. Ses connaissances financières sont moyennes et le sujet ne l’enthousiasme guère. Comment s’y prendre ? L’achat de parts de SCI de locaux professionnels lui procurera à terme des revenus mensuels non négligeables pour sa retraite. Et participer au développement et à la pérennité de la profession l’intéresse. Il prend contact avec le gérant d’une SCI qui lui donne les documents nécessaires (statut, immatriculation, activité sociale, nom, capital, siège social, publication, etc.) pour faire la demande d’un financement bancaire. Il achètera des parts de SCI à l’aide de cet emprunt à hauteur de 80 %. Le banquier, au regard de sa tranche d’âge et de sa stabilité financière, donne son accord. Son prêt sur 15 ans sera remboursé par les loyers mensuels et n’aura aucun impact sur sa trésorerie. Les intérêts d’emprunt déductibles lisseront, au moins pendant sept ans, sa fiscalité. Au remboursement du prêt, à l’âge de la retraite, René sera détenteur des parts de SCI en totalité. Il touchera des loyers “assis” sur une structure commerciale et professionnelle bien réelle et transparente, non soumise aux aléas conjoncturels et structurels des marchés financiers, généralement opaques et peu accessibles au non-initié. Le produit financier est ici bien réel et ne fait que se valoriser avec le temps. Rien n’interdit au praticien de renouveler cette opération à plusieurs reprises. L’octroi d’un prêt bancaire l’oblige à souscrire une assurance invalidité-décès qui remboursera l’emprunt en cas de maladie ou d’accident, et qui assurera un revenu à sa famille.

UN INVESTISSEMENT ÉTHIQUE

→ Alain B., 65 ans, installé depuis 38 ans, décide de prendre sa retraite. La vente de sa clientèle lui apporte un capital financier qu’il souhaite placer. Il voudrait bien conserver un pied dans la profession vétérinaire et l’achat de parts de SCI l’intéresse. D’une part, il considère que c’est un placement sûr et transparent, et qu’en tant qu’acteur de second rang dans le métier, cela lui rapportera un loyer mensuel immédiat suivant le cours de l’inflation. D’autre part, sa solide expérience peut constituer un capital intellectuel séduisant pour les autres associés de la SCI, doublé d’un éventuel soutien moral des jeunes. Pour ce praticien, cette opération d’achat de parts de SCI sera un investissement éthique : il contribuera ainsi à aider les générations montantes et restera acteur par personne interposée.

UN CAPITAL RENTABLE À LONG TERME

→ Anne B., 29 ans, est sortie de l’école vétérinaire depuis trois ans. Elle a fait plusieurs remplacements, et a du mal à choisir entre l’installation libérale et le salariat dans une structure vétérinaire. Elle consulte souvent les petites annonces de ventes de clientèle et de parts de SCI vétérinaire, mais sans grand succès. Comment arbitrer alors que l’on possède peu de capitaux personnels, mais une réelle compétence intellectuelle À la suite d’une annonce passée, elle contacte les confrères Alain B., René J. et Jacques R. pour leur faire part de son projet de création d’une structure libérale, ainsi que de sa demande d’aide (financière et morale). Leurs expériences sur la constitution et le montage d’une SCI lui sont précieuses. Elle se sent ainsi plus à l’aise quant à la réalisation de son projet. Finalement, elle a décidé de prendre des parts dans une SCI à hauteur du capital apporté. Même si celles-ci sont faibles au départ, elle sait que la réalisation d’une structure avenante et conséquente lui permettra de pratiquer des actes techniques à haute valeur ajoutée qui, durant dix années d’exercice professionnel, lui feront se constituer un capital. Et rien ne lui interdira de racheter des parts dans d’autres structures pour le rentabiliser.

UN INTÉRÊT PATRIMONIAL ET ÉCONOMIQUE

La SCI vétérinaire n’est pas une utopie. Notre environnement familial et économique est de plus en plus complexe. La durée de vie s’allonge tandis que les années d’activité diminuent. Nous commençons à travailler plus tard et (pour certains) nous prenons notre retraite plus tôt ! Il en résulte un essoufflement des systèmes de retraite, doublé d’une précarisation des situations professionnelles. C’est pourquoi posséder un patrimoine immobilier assure un complément de revenus pendant les périodes d’inactivité et de retraite. L’immobilier vétérinaire présente de nombreux avantages. En effet, nous connaissons le secteur, alors pourquoi ne pas y placer des dividendes De plus, ce type d’investissement permet de nous redonner les cartes en main. Car nous sommes les « acteurs de notre devenir », nous représentons une puissance financière importante en tant qu’investisseur, avec un profil d’âge très diversifié. Nous agissons pour notre profession et pour les générations futures, nous renforçons à terme l’activité libérale et nous nous constituons un patrimoine immobilier. Cela semble être un cercle vertueux à notre portée. Notre avenir est à la fois individuel, dans l’exercice vétérinaire, et collectif, dans la possession des structures, et c’est là toute l’ambiguïté.

LES ATOUTS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

→ une gestion de la structure peu onéreuse et plus simple depuis 2006 ; le gérant n’est pas rémunéré ;

→ un droit de mutation de 5,09 % (dits frais de notaire);

→ la transmission et la donation réduites ;

→ l’investissement croisé limitant les risques économiques ;

→ la création d’un marché des parts de SCI (petites annonces), pour augmenter la liquidité monétaire et faciliter l’activité d’achat et de vente, qui peut être disponible à tout moment en fonction des aléas de la vie et des besoins ponctuels de chacun ;

→ une valeur patrimoniale qui suit le cours de l’inflation.

Source : « Guide pratique de la SCI » de Pascal Dénos (diplômé d’expertise-comptable et professeur de droit fiscal) aux éditions Eyrolles.