Se financer avec l’hypothèque rechargeable

Acheter un second bien immobilier, tout en conti­nuant de rembourser un premier emprunt, c’est tout l’objet de l’hypothèque rechargeable. Il est possible de mener de front et avec prudence ces 2 opérations sans trop augmenter les mensualités de remboursement.

Le prêt hypothécaire rechargeable permet, par exemple, de financer l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien destiné à la location, alors que l’on rembourse l’emprunt souscrit pour l’acquisition d’une résidence principale.

Le mécanisme est simple : le remboursement ouvre droit à une nouvelle capacité d’emprunt du même montant, au fur et à mesure du versement des mensualités. Prenons l’exemple d’un emprunt de 100 000 € souscrit pour financer une résidence principale : une fois le montant du prêt remboursé, l’emprunteur dispose à nouveau, grâce à l’hypothèque rechargeable, de 100 000 €.

Ce dispositif permet d’utiliser cette somme soit pour acheter un bien de consommation, soit pour réitérer une opération immobilière et financer l’achat d’une résidence secondaire.

Le coût d’une hypothèque rechargeable

Pour mettre en place une hypothèque rechargeable, 3 conditions sont à remplir. Tout d’abord, l’emprunteur doit trouver une banque qui accepte la mise en place d’un tel crédit (par exemple le Crédit foncier). Ensuite, celui-ci doit rembourser un crédit hypothécaire déjà mis en œuvre. Enfin, il faut faire appel à un notaire pour effectuer un acte qui sera publié au bureau des hypothèques.

Toutefois, une telle opération a un coût parce que la recharge de l’hypothèque nécessite la signature d’une convention dite de rechargement. Autrement dit, cette opération n’est ni gratuite ni automatique. Ensuite, la recharge, c’est-à-dire le nouveau crédit, est déterminée par la valeur de l’hypothèque et non par celle du bien. Il est donc impossible d’emprunter, avec cette recharge d’hypothèque, plus que le montant des remboursements.

Un “nouveau capital” réutilisable

Cette alternative au remboursement est cependant à manier avec prudence. Car il convient d’avoir déjà remboursé un certain capital afin d’obtenir un crédit d’un montant suffisant pour se lancer dans une nouvelle opération immobilière. Par exemple, pour un prêt immobilier classique amortissable en taux fixe sur 15 ans, il faut savoir que les 10 premières années de remboursement comprennent un maximum d’intérêts et assez peu de capital. Si ce “nouveau capital” disponible est insuffisant, il n’y a que 2 solutions : patienter encore un peu pour disposer de davantage de capital à réutiliser, ou attendre d’avoir remboursé l’intégralité du premier emprunt sur la résidence principale pour emprunter plus que la valeur de cette dernière. Et là, il s’agit d’un cas classique d’achat immobilier à crédit.

Le surendettement à bannir

La prudence est de mise, car l’hypothèque rechargeable peut être dangereuse, à la manière d’un crédit revolving, voire catastrophique si elle aboutit à une situation de surendettement.

Une mauvaise utilisation de l’hypothèque rechargeable consiste à utiliser cette possibilité pour se procurer de la trésorerie. Le coût est alors beaucoup trop élevé. Mieux vaut s’adresser à sa banque pour obtenir un crédit, soit destiné à un objectif précis, soit sans affectation, mais toujours amortissable. Les crédits renouvelables sont souvent proposés par des organismes spécialisés. Ils sont faciles à obtenir, mais il est difficile de s’en séparer parce que, justement, ils sont renouvelables automatiquement, sauf défaillance de l’emprunteur. De plus, leurs taux sont élevés et assez proches de celui de l’usure. Il est donc préférable de les éviter.