Investir en déficit foncier - La Semaine Vétérinaire n° 1492 du 20/04/2012
La Semaine Vétérinaire n° 1492 du 20/04/2012

Entreprise

Auteur(s) : CATHERINE BEL

Il faut bien le reconnaître : certains régimes d’imposition défient toute concurrence ! », explique le gérant d’une SCI1 soumise à l’impôt sur le revenu. C’était sans compter sur l’augmentation des prélèvements dits sociaux. En effet, depuis le 1er janvier 2012, ceux relatifs aux revenus fonciers passent de 13,5 % à 15,5 %. En matière de fiscalité, c’est le bénéfice de la SCI de ce gérant qui est imposable en revenus fonciers (appartenant à chaque associé).

Selon le taux d’imposition, il peut y avoir de mauvaises surprises. Ainsi, pour la tranche d’impôt sur le revenu à 41 %, les bénéfices fonciers sont désormais amputés de 56,5 %. Il ne reste donc que 43,5 % nets pour le propriétaire foncier.

Afin de gagner en rentabilité, un investissement immobilier nu nécessite un traitement de faveur. À défaut, il est préférable de vendre. Par exemple, un vétérinaire détient un bien immobilier estimé à 500 000 € et perçoit des loyers de 25 000 € avant impôts (soit 5 % de la valeur du bien). Après s’être acquitté des taxes et des cotisations CSG/CRDS2, il ne lui reste que 10 875 €. Si l’on compare ces loyers nets à la valeur de ce bien, la rentabilité nette chute à 2,17 % (sans la taxe foncière et les assurances). En prenant tout en compte, le taux de rendement est inférieur à 2 %.

ÉCONOMISER AVEC UNE SCPI

L’investissement en déficit foncier constitue une solution intéressante afin d’y remédier. Dans le contexte économique actuel, un investisseur cherche plutôt à sécuriser son patrimoine et ses revenus complémentaires. La pierre représente une réponse à ces critères, voire au-delà car les revenus sont revalorisés. Il s’agit également d’un remède contre l’inflation, à condition que sa fiscalité confiscatoire soit considérablement allégée.

L’idée consiste à investir dans un bien immobilier à rénover, puis à effectuer des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Durant ceux-ci, aucun loyer n’est distribué. Un déficit foncier est ainsi créé. Il est imputé en priorité sur les autres revenus fonciers, au-delà sur le gain global dans la limite de 10 700 €, voire stocké pendant 10 ans pour être imputé sur vos futurs revenus fonciers.

Par exemple, un vétérinaire perçoit des revenus fonciers de 25 000 € (tranche marginale d’imposition à 41 %). Il investit comptant dans une SCPI3 de déficit foncier pour 150 000 €. Celle-ci réalise 77 745 € de travaux sur 2 ans, soit 34 985 € l’année 1 et 42 760 € la suivante. Ce praticien efface lors de la 1re année tous ses revenus fonciers et bénéficie d’un déficit foncier excédentaire de 9 985 € reportable sur le revenu global. L’économie d’impôts est alors de 19 766 €. L’année 2, il gomme 25 000 € avec la même logique et déduit 10 700 € de son revenu global. Il réalise cette fois une économie d’impôts de 24 159 €, soit une épargne totale de 43 925 € pour les 2 années !

UN PETIT PARADIS FISCAL

La solution de l’investissement dans une SCPI de déficit foncier exonère de tout souci de gestion et permet de bénéficier d’une large diversification du patrimoine. L’investisseur est surtout déchargé du suivi des travaux, pris en charge par des professionnels rompus à ce type de tâches, et conseillé par des avocats fiscalistes. Tous les travaux ne sont effectivement pas déductibles. Enfin, une opération de ce type en cœur de ville, avec, au mieux, des magasins au pied de l’immeuble, comporte des avantages. Elle revêt un caractère patrimonial, voire historique, avec un potentiel de valorisation. Le rendement de cet investissement patrimonial, qui bénéficie d’une large diversification immobilière, peut être dopé : avec un bel immeuble de caractère, par exemple en plein centre-ville du Mans, avec 5 appartements et une surface de 420 m2 de commerces en rez-de-chaussée rénovés. Cet investissement se situe, en outre, hors du plafonnement des niches fiscales. Comme toujours, il importe de vérifier que cette solution est adaptée à sa situation patrimoniale et fiscale, et d’éviter de se surendetter. L’investissement en déficit foncier est une sérieuse alternative, en attendant de vendre au fil de l’eau ses biens trop taxés.

  • Informations : catherinebel@patrimoinepremier.com

  • 1 Société civile immobilière.

  • 2 Contribution sociale généralisée/Contribution au remboursement de la dette sociale.

  • 3 Société civile de placement immobilier.

Formations e-Learning

Nouveau : Découvrez le premier module
e-Learning du PointVétérinaire.fr sur le thème « L’Épanchement thoracique dans tous ses états »

En savoir plus

Boutique

L’ouvrage ECG du chien et du chat - Diagnostic des arythmies s’engage à fournir à l’étudiant débutant ou au spécialiste en cardiologie une approche pratique du diagnostic électrocardiographique, ainsi que des connaissances approfondies, afin de leur permettre un réel apprentissage dans ce domaine qui a intrigué les praticiens pendant plus d’un siècle. L’association des différentes expériences des auteurs donne de la consistance à l’abord de l’interprétation des tracés ECG effectués chez le chien et le chat.

En savoir plus sur cette nouveauté
Découvrir la boutique du Point Vétérinaire

Agenda des formations

Calendrier des formations pour les vétérinaires et auxiliaires vétérinaires

Retrouvez les différentes formations, évènements, congrès qui seront organisés dans les mois à venir. Vous pouvez cibler votre recherche par date, domaine d'activité, ou situation géographique.

En savoir plus


Inscrivez-vous gratuitement à nos Newsletters

Recevez tous les jours nos actualités, comme plus de 170 000 acteurs du monde vétérinaire.

Vidéo : Comment s'inscrire aux lettres d'informations du Point Vétérinaire

Retrouvez-nous sur
Abonné à La Semaine Vétérinaire, retrouvez
votre revue dans l'application Le Point Vétérinaire.fr