Structure vétérinaire : bail professionnel ou bail commercial ? - La Semaine Vétérinaire n° 1722 du 03/06/2017
La Semaine Vétérinaire n° 1722 du 03/06/2017

ÉQUIPEMENT

ÉCO GESTION

Auteur(s) : SERGE TROUILLET 

Lorsqu’un vétérinaire souhaite louer un local, pour exercer, il a le choix entre le bail professionnel ou le bail commercial. Le point sur les contraintes et les avantages respectifs avec Emmanuel Duvilla, avocat à Lyon, expert en droit des professions libérales.

Depuis la loi n° 2008-776 de modernisation de l’économie du 4 août 2008, tous les professionnels libéraux désirant louer un local pour exercer leur activité, notamment les vétérinaires, ont la possibilité de bénéficier du statut des baux commerciaux. Seul celui des baux professionnels leur était jusque-là autorisé, jusqu’à ce que la jurisprudence considère qu’ils pâtissaient alors d’une inégalité de traitement avec les commerçants et qu’il y avait une utilité sociale à leur en faire bénéficier. Le statut des baux professionnels est en effet moins protecteur des intérêts et du droit du locataire que celui des baux commerciaux. Il s’avère très succinct.

Prévu par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 6 juillet 1989, on l’appelle également mini-statut d’ordre public. Il ne fixe de manière impérative que la durée, laquelle doit être au minimum de six ans ; le préavis, qui, en cas de dénonciation du bail par l’une ou l’autre des parties à l’expiration de celui-ci, est de six mois ; enfin, la faculté, pour le locataire, de quitter les lieux à tout moment, moyennant le respect d’un délai de préavis de six mois. Ce sont les trois points régis de manière impérative par le statut des baux professionnels. Il est moins protecteur puisque le reste des conditions du bail est libre ; tous les autres points susceptibles de figurer dans le contrat sont soumis à la libre négociation entre les parties.

Le bail commercial davantage protecteur pour le locataire

À l’inverse, les articles L.145-2 et suivants du Code du commerce, qui régissent le statut des baux commerciaux, édictent pour la plupart autant de règles impératives. Les parties ne peuvent y déroger conventionnellement. Il est plus protecteur. Il garantit un maintien plus long dans les lieux : le bail commercial est en effet conclu pour une durée minimale de neuf ans. Ce statut offre au locataire un droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci arrive à son terme. Si le bailleur n’y consent pas, il est dans l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction qui correspond au minimum à un an de chiffre d’affaires, de même qu’un dédommagement pour ses frais de déménagement. Il en résulte un avantage très significatif pour le locataire qui, en contrepartie cependant, n’a qu’une faculté de résiliation triennale, c’est-à-dire tous les trois ans.

Le loyer est généralement encadré. Il est fixé au départ, lors de la conclusion du bail, en fonction de la valeur du marché. Ensuite, il peut être révisé : tous les ans ou tous les trois ans, mais le plus souvent selon un principe de révision annuelle.

Pour le bail commercial, les règles sont assez strictes. Cette révision s’effectue en fonction d’indices publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), comme l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat). La loi le prévoit, c’est régi par le Code du commerce. Pour le bail professionnel, cela relève de la liberté contractuelle. En pratique, la plupart des bailleurs prennent le soin de fixer un principe de révision annuelle ou triennale, en fonction également d’indices publiés par l’Insee, tels que l’Ilat ou l’indice du coût de la construction.

Des points de vigilance pour les baux professionnels

La majorité des baux proposés aux vétérinaires sont des baux professionnels, parce qu’ils sont plus souples pour le bailleur. Le locataire, cependant, a toujours la possibilité de négocier certaines garanties, notamment de renouvellement du bail, ou encore le versement d’une indemnité d’éviction. Il doit se montrer très vigilant sur les clauses du projet de bail et porter son attention sur un certain nombre de points, l’idéal étant de se faire accompagner dans la négociation par un avocat.

S’agissant des dépenses de réparation, par exemple, lorsque celles-ci s’imposent en cours de bail, selon un principe d’ordre public prévu dans les baux commerciaux, seules les réparations d’entretien sont à la charge du locataire, tandis que les grosses réparations, relevant de l’article 606 du Code civil et touchant le gros œuvre, sont à la charge du bailleur. Le statut des baux professionnels étant beaucoup moins protecteur, car il est possible de déroger conventionnellement à ce principe, il est impératif de le négocier avant. De même qu’il est judicieux de s’assurer d’avoir l’autorisation préalable de pouvoir réaliser en cours de bail des travaux d’aménagement ou de rénovation dans les futurs locaux, afin de ne pas s’exposer à un refus ultérieur de son bailleur ou à une obligation de remise en l’état des locaux en fin de bail !

Par ailleurs, il est recommandé de faire établir un diagnostic pour vérifier que les locaux sont en conformité avec les différentes réglementations existantes (sécurité, incendie, accessibilité handicapé, installations électriques), et de négocier qu’aucune clause dans le bail n’impose au locataire la prise en charge de travaux de mise aux normes. Car les sanctions sont encourues par le locataire, et non par le propriétaire des murs. Cela peut aller, par exemple, jusqu’à 45 000 € et la fermeture de l’établissement pour un non-respect des normes d’accessibilité aux personnes handicapées.

Un statut à négocier avec le bailleur

Attention également aux charges locatives. Tant l’assurance que doit supporter le propriétaire des murs que l’impôt foncier ne doivent être imposés au locataire même si, souvent, en pratique, la taxe foncière se trouve répercutée dans les charges locatives. Cela doit être négocié avec le bailleur. Aussi, le locataire s’assurera qu’il peut sous-louer une partie des locaux dont il n’aurait pas besoin. Surtout, il est fondamental qu’il ait négocié au préalable le droit de céder librement son droit au bail au profit de son successeur. Si c’est un principe d’ordre public dans le statut des baux commerciaux, rien n’est prévu dans celui des baux professionnels.

Enfin, en cas de vente des murs par le bailleur en fin de bail, il lui faut essayer d’obtenir une clause de droit de préemption à son profit, afin de pouvoir les acheter prioritairement s’il le souhaite. De même qu’il lui est impératif de négocier avec le bailleur, dans le bail professionnel ou commercial, une clause qui interdise à ce dernier de relouer, au terme du bail, au profit d’un autre vétérinaire, sous peine d’entraîner une concurrence malvenue.

Un praticien qui veut prendre toutes les précautions pour pouvoir céder son local, même à un non-vétérinaire, peut le faire dans le cadre d’un bail commercial dit “tous commerces”. Ce sera bien plus cher, et peu choisissent cette clause. Aujourd’hui, de plus en plus de professionnels libéraux souhaitent opter pour le bail commercial, mais cette faculté d’en bénéficier dépend d’abord du bailleur. C’est lui qui décide. C’est de la “négo” entre les parties.

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