Vétusté du local professionnel : qui supporte les coûts ?

La vétusté de votre local professionnel nécessite de faire de grosses réparations ou des travaux de mise en conformité avec la réglementation (installation électrique, par exemple), ces derniers incombant normalement au bailleur. S’il refuse de les effectuer, pouvez-vous les faire vous-même puis vous faire rembourser ?

Le bailleur a une obligation d’entretien des lieux loués. À défaut de clause particulière dans le bail, il doit maintenir les locaux en bon état et faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent être nécessaires. De manière générale, les grosses réparations touchant au bâti (murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture) et toutes les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes, lorsqu’il s’agit de grosses réparations, lui incombent.

La responsabilité du bailleur

S’il refuse de les réaliser, et sauf cas d’urgence, vous ne pouvez pas lui demander le remboursement du coût des travaux que vous avez fait effectuer sans son autorisation préalable ou de celle d’un juge, même dans l’hypothèse où les travaux sont à sa charge. Le bailleur n’est pas responsable du défaut d’entretien, dès lors que le locataire ne l’a pas mis en demeure d’y remédier.

En d’autres termes, vous ne pouvez pas être condamné à supporter le coût de travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté du local professionnel si vous avez mis en jeu la responsabilité du bailleur qui ne respecte pas ses obligations.

Pour vous faire rembourser, il est impératif de respecter une démarche en quatre temps : d’abord, relire son contrat de bail et s’assurer que les travaux en question incombent bien au propriétaire ; le mettre en demeure avant d’effectuer ces travaux (envoi d’une lettre recommandée avec AR) ; à défaut d’une réponse du propriétaire, faire faire les travaux en les prenant à sa charge ; enfin, en demander le remboursement au propriétaire, sous le contrôle éventuel du juge.

Plus besoin d’autorisation du juge

Pas d’inquiétude à avoir. La récente réforme du droit des contrats prévoit, dans le nouvel article 1222 du Code civil, qu’après la mise en demeure, le créancier d’une obligation peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation par un tiers au frais du débiteur, sans avoir à en demander l’autorisation préalable à un juge, comme l’exigeait jusqu’ici l’article 1144. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice (auprès du tribunal de grande instance en référé) que le débiteur avance les sommes nécessaires à l’exécution de ces travaux.

Cette nouvelle disposition est applicable aux baux conclus depuis le 1^er octobre 2016 : elle permet désormais au locataire de réaliser les travaux sans autorisation préalable du juge. Le contrôle du juge interviendra cependant dans un deuxième temps, si le propriétaire refuse de rembourser le montant des travaux. Par prudence, il est préférable de demander la condamnation du bailleur à avancer le coût des travaux, cette dernière valant alors autorisation de les faire.
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