Loi Alur : les règles d’encadrement des loyers sur le territoire français

Depuis le 1^er août dernier, le plafonnement des loyers est applicable à Paris, il le sera dès 2016 à Lille, en 2017 à Grenoble, puis d’autres villes devraient également suivre. Tour d’horizon en six questions-réponses.

1 Quel est le champ d’application ?

Le plafonnement des loyers s’applique aux biens loués nus ou meublés constituant la résidence principale du locataire.

Il concerne tout nouveau bail conclu depuis le 1^er août 2015, et tout contrat renouvelé depuis cette date (un nouveau bail est signé, mais avec le même locataire).

En revanche, le plafonnement ne s’applique pas au bail reconduit tacitement. Trois indicateurs sont calculés : le loyer minoré (= au loyer de référence médian - 30 %), le loyer de référence médian et le loyer majoré (= au loyer de référence médian + 20 %).

Si le logement a déjà été loué, le nouveau loyer ne pourra pas dépasser le loyer du locataire sortant (sous certaines conditions).

Si le bien n’a jamais été loué, le loyer ne peut dépasser le loyer majoré.

Cette loi peut toutefois produire l’effet inverse de celui espéré. En effet, si le loyer pratiqué est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur, une demande de réévaluation peut être effectuée par le propriétaire sous certaines conditions.

2 Comment le plafonnement est-il calculé ?

Ces loyers varient selon différents critères : le secteur géographique (Paris est ainsi divisé en 80 quartiers), la date de construction de l’immeuble, le type de logement.

Exemple : pour un deux-pièces de 50 m², nu, d’avant 1946, à Saint-Germain-des-Prés (6^e arrondissement), le loyer plafonné mensuel, hors charges, est de 1 590 €¹.

3 Existe-t-il des exceptions au plafonnement ?

Il est possible de déroger à ce plafond et d’appliquer un complément de loyer, lorsque le bien présente des « caractéristiques de localisation et de confort particulières par rapport aux logements similaires dans le même secteur ».

Les textes restent malheureusement assez flous sur ces caractéristiques, mais de l’avis des experts, le déplafonnement concernerait uniquement les biens d’exception. Peu de professionnels semblent enclins à prendre cette option.

4 Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la loi ?

Si votre loyer dépasse le seuil, le locataire peut en demander la révision pendant trois ans, en saisissant la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance. S’il obtient gain de cause, le propriétaire doit lui rembourser rétroactivement le trop-perçu de loyer.

De même, si le loyer a été déplafonné (en d’autres termes, s’il a fait l’objet d’un complément de loyer), votre locataire peut en contester le bien-fondé. Il doit alors saisir la commission de conciliation ou, si cette dernière échoue, le juge, dans un délai de trois mois.

5 Comment bien appréhender cette réforme ?

Bon nombre de biens aujourd’hui sont loués au prix du marché et ne sont donc pas concernés. Lorsque la gestion est déléguée à des professionnels, les loyers ne sont, en général, pas touchés par le plafonnement. Ils sont raisonnables.

Les loyers des biens meublés sont de l’ordre de 10 % plus élevés dans le calcul du plafonnement.

Sans compter que le meublé bénéficie d’une fiscalité avantageuse : les revenus sont pour tout ou partie défiscalisés sur une longue durée, grâce aux amortissements (selon les montages financiers).

6 Si l’on manque de temps pour étudier ces règles, doit-on renoncer à investir dans l’immobilier ?

Non. Face à l’extrême complexité de la législation immobilière, nous vous recommandons de déléguer la gestion. C’est justement l’occasion de considérer les avantages d’une acquisition en “meublé géré”.

Dans ce cas, les loyers vous sont versés directement, le tout sans compromettre la rentabilité du bien acquis (+ de 4 %).

Vous achetez un bien déjà loué, pour une durée d’au moins neuf ans (fini le turnover des locataires et merci le bail commercial). S’il est bien choisi, le locataire sera solide (de type grand groupe international), avec un chiffre d’affaires conséquent.

• 1 https://www.referidf.com.