Régime d’imposition microfoncier ou réel : quelle catégorie choisir

A l’occasion des déclarations d’impôts annuelles, nous avons constaté à plusieurs reprises des confusions, le plus souvent à votre détriment, entre le microfoncier et le réel. Il convient de rappeler les règles en la matière et les intérêts propres à chacun de ces régimes afin de pouvoir réaliser quelques belles économies…

CHAMPS D’APPLICATION

Le régime microfoncier s’applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15 000 € par an et qui ne mettent pas en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux. Si, au cours de l’année, l’une de ces deux conditions n’est plus respectée, le régime réel d’imposition s’applique alors d’office.

Ce seuil s’apprécie chaque année au regard des revenus bruts fonciers générés par l’ensemble des membres d’un même foyer fiscal. Pour déterminer le montant de ces revenus bruts, il convient de prendre en compte non seulement les recettes tirées de la location de biens immobiliers, mais aussi de la détention de parts de sociétés immobilières (SCI, sociétés civiles immobilières, ou SCPI, sociétés civiles de placement immobilier), que l’immeuble soit loué nu directement ou indirectement.

Sont notamment exclus du bénéfice du microfoncier les contribuables propriétaires de biens éligibles aux dispositifs suivants : “monuments historiques et assimilés”, “Malraux”, “Périssol”, “Besson neuf”, “Robien” ou “Borloo neuf”.

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Le régime microfoncier simplifie les obligations déclaratives. Ainsi, imposé en microfoncier, vous devez simplement reporter le montant de vos revenus bruts fonciers sur votre déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042).

Imposé sous le régime réel, vous devrez en outre compléter la déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044 ou déclaration spéciale 2044-SPE), afin de déterminer vous-même votre résultat net foncier total.

LE RÉSULTAT NET FONCIER

• Placé sous le régime du micro-foncier, votre résultat net imposable est déterminé par l’administration après application d’un abattement forfaitaire de 30 %.

• C’est toute la différence avec le régime réel, qui prend en compte l’ensemble des frais et charges effectivement supportés par le propriétaire. Pourront ainsi venir en déduction du montant de vos revenus bruts fonciers les dépenses de réparation et d’entretien, les frais d’administration et de gestion locative ou tout autre charge engagée en vue de l’acquisition (intérêts d’emprunt) ou de la conservation d’un revenu foncier (exemple : frais engagés pour reloger le locataire, le temps des travaux dans le bien loué).

LE DÉFICIT FONCIER

C’est un atout majeur du régime réel d’imposition. Le déficit foncier, résultant de l’imputation des dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt) sur vos revenus fonciers, est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € et sous certaines conditions.

La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts des emprunts, est imputable sur vos revenus fonciers générés au cours des dix années suivantes.

Il est important de faire ses calculs avant d’apposer le moindre chiffre sur son formulaire de déclaration. Dans l’exemple ci-dessous, l’économie d’impôt réalisée en optant pour le régime réel est de 8 744 € (pour une tranche à 45 % + 15,50 % de cotisations CSG/CRDS). Pour pouvoir déduire ses charges, il convient de conserver les justificatifs, sous peine, en cas de contrôle, d’être imposé sur les sommes non justifiées.