Bail commercial : ce que va changer la loi “Pinel”

La réglementation des baux commerciaux est modifiée par la loi “Pinel” du 18 juin dernier, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (TPE). Les nouvelles règles, mises en place depuis le 1^er septembre, sont en faveur des locataires de murs commerciaux.

Cinq mesures principales sont à retenir.

MODIFICATION DES RÈGLES D’INDEXATION DES LOYERS

L’indexation des loyers ne s’opérera plus sur l’indice du coût de la construction (ICC). En effet, selon Sylvia Pinel, ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, « ses évolutions sont déconnectées de la conjoncture économique ». Il est remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou celui des loyers des activités tertiaires (Ilat), ce qui entraînera un lissage des évolutions annuelles ou triennales des loyers.

DES LOYERS DAVANTAGE ENCADRÉS

Lors du renouvellement du bail, il arrive que la valeur locative du commerce ait évolué et que le loyer devienne sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire propose une reconduction du bail avec une augmentation de loyer susceptible d’être importante au motif, justement, que les facteurs locaux de commercialité ont changé. Ce peut être, par exemple, la création d’une station de métro, la réhabilitation du quartier ou encore le passage de la rue en secteur piétonnier. L’activité du commerçant peut alors être menacée par cette brutale hausse. La loi prévoit de limiter ce réajustement à 10 % du dernier loyer acquitté. Ce lissage s’applique tous les ans, jusqu’à ce que la totalité de l’augmentation soit intégrée dans le loyer.

UN ÉTAT DES LIEUX OBLIGATOIRE

Jusqu’à présent, le bailleur et le locataire n’étaient pas tenus d’établir un état des lieux. Dorénavant, celui-ci devient obligatoire à l’entrée et à la sortie des locaux.De plus, comme les charges locatives tendent à augmenter sans que le locataire en comprenne vraiment les raisons, la loi exige désormais leur inventaire. Annexé au contrat de bail, ce relevé devra faire l’objet d’un récapitulatif annuel qui permettra au locataire de connaître le détail des sommes acquittées. Un cadre général précisera, par décret, les charges qui ne pourront pas être imputées aux locataires.

LE DEVOIR D’INFORMATION DU VENDEUR

Lorsqu’un propriétaire souhaite céder son local commercial, il n’est pas tenu, contrairement au cadre des baux d’habitation, d’avertir son locataire ou de lui donner la préférence. Avec la loi “Pinel”, le professionnel locataire sera désormais informé en priorité des conditions de la vente. En outre, il bénéficiera d’un droit de préférence s’il fait une offre équivalente à celle des autres acheteurs potentiels. Ces règles sont applicables au 1^er décembre 2014.

UNE MÉDIATION ACCRUE

Pour éviter les procédures, il était auparavant possible de recourir à des commissions départementales de conciliation des baux commerciaux. Celles-ci disposaient toutefois d’une compétence limitée aux seules contestations de révisions des loyers. Cette restriction conduisait ainsi à un abondant contentieux devant les tribunaux. Par conséquent, la loi prévoit d’étendre la compétence de ces commissions et d’encourager la médiation dans d’autres domaines, en particulier pour les conflits relatifs aux charges et aux travaux. Enfin, il était possible de déroger, jusqu’à présent, au régime obligatoire des baux commerciaux en concluant un bail précaire, non renouvelable, de 24 mois au maximum. La loi “Pinel” étendra le bail dérogatoire de deux à trois ans. Cette disposition devrait permettre aux jeunes entreprises de tester leur projet.