Expropriation et droit de préemption, deux procédures distinctes

Ces termes sont susceptibles de prêter à confusion, car ils impliquent tous deux une personne publique et une autre privée (ou morale). Il convient de distinguer l’expropriation, qui est une procédure lourde, et la préemption, qui se réalise souvent de gré à gré.

L’EXPROPRIATION

Ce procédé permet à une personne publique de contraindre une autre, privée ou morale, à céder la propriété de son bien, moyennant une indemnité. L’expropriation contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d’assainissement, etc.) et d’aménagements urbains. Son intervention doit être d’utilité publique.

Les juges considèrent que cette condition est remplie dès lors que le projet est réellement justifié, qu’il ne peut être évité et que l’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi. Les lotissements communaux, les améliorations de la voirie, la création d’espaces verts, d’établissements d’enseignement ou hospitaliers sont d’utilité publique.

Tous les biens immobiliers sont potentiellement concernés : les propriétés et les terrains, mais aussi les droits réels qui leur sont attachés (usufruit, servitude).

Les démarches se déroulent en deux temps. Une première phase d’ouverture de la procédure d’expropriation sert à démontrer l’utilité publique de l’opération. Une seconde garantit le transfert de propriété à la personne expropriante et le paiement d’une indemnité au propriétaire. Le montant de cette dernière peut être négocié à l’amiable. Sinon, le juge des expropriations s’en charge. L’offre d’indemnisation est signifiée à l’exproprié par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa réponse : l’acceptation pure et simple, ou le détail du montant qu’il en demande.

Le cas échéant, le juge du tribunal de grande instance (TGI) intervient : il fixe le montant de l’expropriation, en tenant compte de la valeur du bien et de l’accessoire (indemnité d’éviction, coût de la réinstallation, etc.). Pour calculer leurs indemnités, les expropriés ont la possibilité d’obtenir gratuitement de l’administration fiscale des éléments d’information sur les valeurs foncières. Bercy a notamment mis en service, le 6 novembre dernier, son outil d’estimation immobilière, accessible via ses identifiants fiscaux. Cependant, la bataille se révèle parfois ardue et souvent désavantageuse pour l’exproprié. C’est pourquoi, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé.

LE DROIT DE PRÉEMPTION

Celui-ci permet à une personne publique d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier (terrains de toute nature, maisons individuelles, immeubles en copropriété et appartements) mis en vente par une autre privée ou morale, afin de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre à l’acquéreur de son choix et à ses conditions.

La procédure de préemption n’est mise en œuvre que lorsque le propriétaire souhaite céder son bien. En pratique, à l’occasion d’une vente, le mandataire du vendeur (agent immobilier ou notaire) adresse aux services municipaux concernés une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La commune a la possibilité de décider d’acquérir ou de renoncer à la vente dans un délai de deux mois, à compter de la réception de la DIA. Si elle décide d’acheter, c’est bien souvent aux conditions proposées par le vendeur, sous réserve qu’elles soient raisonnables. Lors de renonciation, alors définitive, le vendeur vend son bien à l’acquéreur de son choix.

Lorsque la commune a notifié son intention d’acquérir le bien, le propriétaire est tenu d’en informer le locataire. Celui-ci peut, à tout moment, déclarer à la commune son intention de résilier le bail. Celle-ci est alors tenue de lui verser les indemnités auxquelles il est susceptible de prétendre, notamment celles dues en raison des améliorations qu’il a apportées au logement. En matière de transaction immobilière, un conseil auprès d’un notaire se révèle utile.