La société civile immobilière : le meilleur comme le pire des outils

Plus de 50 000 sociétés civiles immobilières (SCI) sont créées chaque année. Ces structures présentent des atouts, à condition de ne pas se tromper sur leur rôle. Elles sont effectivement susceptibles d’annuler certains avantages fiscaux consentis par le législateur, en particulier si la SCI s’inscrit dans une perspective professionnelle.

Utile pour éviter l’indivision, illusoire s’il s’agit d’atténuer sa responsabilité face à des créanciers, judicieuse pour garantir des ressources au profit d’un enfant en situation de handicap par exemple, la SCI est la meilleure et la pire des solutions alternatives. Ce n’est pas un médicament miracle qui guérit tous les maux du patrimoine. Il est impossible, par exemple, de s’en servir comme “écran” pour éviter de s’acquitter d’impôts fonciers, car la SCI est fiscalement transparente. Cela signifie que les revenus issus de la location d’un appartement reviennent au foyer fiscal de l’associé, au prorata des parts qu’il détient.

POUR LA TRANSMISSION DE PATRIMOINE

Les opérations commerciales ne peuvent s’effectuer dans le cadre d’une SCI. Acheter des biens immobiliers dans l’unique but de les revendre et de réaliser une plus-value est impossible. La SCI est également inadaptée à la location de logement meublé. En effet, ces opérations sont considérées comme commerciales. Les inscrire dans le cadre d’une telle société entraînerait une lourde sanction pour les associés : la SCI serait soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Elle ne saurait donc être constituée pour des raisons purement fiscales et doit effectivement justifier d’une activité. Autrement dit, elle consiste à acquérir ou à gérer un ou plusieurs biens. Afin de sécuriser son activité, la structure tient une comptabilité, ce qui se révèle particulièrement utile dès qu’il s’agit de se défendre face à l’administration fiscale. Et cela a un coût.

Dans le même ordre d’idées, des assemblées sont organisées pour officialiser les décisions des associés. Si de tels registres ne sont pas en ordre, l’administration fiscale remettra en cause le fondement même de la SCI. Il convient également d’être conscient que les associés sont solidairement responsables des dettes : la constitution d’une telle société obéit donc à un certain formalisme. Il s’agit d’un véritable cadre juridique qui permet d’atteindre certains objectifs patrimoniaux. Par exemple, pour acheter un bien immobilier à plusieurs, il existe deux solutions. La plus classique reste l’indivision, qui est retenue par les couples mariés non liés par un contrat de mariage. Cependant, lors de mésentente, l’indivision paralyse la vente. Le recours à une SCI apparaît comme le meilleur choix. Chacun dispose d’un nombre de parts représentatif de son apport. Les statuts de la SCI réglementent les pouvoirs des associés. La situation n’est donc jamais bloquée. Un gérant majoritaire a ainsi la possibilité de prendre toutes les décisions nécessaires. Si une discorde s’installe, il est plus facile de vendre ses parts à son (ou ses) associé (s) plutôt que de revendre le bien, souvent dans l’urgence et à bas prix.

DANS UN CADRE PROFESSIONNEL

Une SCI peut être utilisée dans le cadre de l’immobilier d’entreprise. Cette forme de société ne présente aucun intérêt pour un entrepreneur individuel ou pour un professionnel libéral, s’il s’agit de se protéger de ses créanciers. Dans le cadre d’une transmission des titres de la société, qu’apporte la SCI ? Le pacte Dutreil, un dispositif fiscal, permet de bénéficier d’une exonération des droits de mutation à hauteur de 75 % de la valeur des titres obtenus à la suite d’un décès ou d’une donation. Pour en bénéficier, ceux-ci doivent faire l’objet d’un engagement de conservation. Si la donation est accomplie en pleine propriété par un donateur âgé de moins de 70 ans, une réduction de 50 % s’applique au montant des droits à acquitter. Ces deux avantages considérables volent en éclat si les biens à transmettre sont détenus dans le cadre d’une SCI ! Dans ce cas, la totalité des droits sont à payer. Le même phénomène intervient lors de la transmission des parts ou des actions. Il convient de rester prudent, avant d’inscrire l’immobilier de l’entreprise au bilan d’une société. Rappelons que les biens professionnels sont exonérés de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les locaux d’exploitation sont des biens professionnels. L’administration admet une dispense d’ISF pour les biens détenus par la SCI, à condition que celle-ci mette ses locaux d’exploitation à la disposition de l’entreprise individuelle ou de la société, dont les parts ou les actions constituent des biens professionnels.

Plusieurs cas de figure sont envisageables. S’il s’agit d’une entreprise individuelle, la totalité des parts détenues dans une SCI, dont l’actif est uniquement constitué du local, est considérée comme un bien professionnel. S’il s’agit d’une société, il existe alors une double limitation : celle des parts possédées au sein de la SCI et celles détenues dans le capital de la société. Par exemple, un praticien possède 40 % des parts d’une SCI, qui abrite une société dont il détient 45 % du capital. La totalité des 40 % sont considérés comme un bien professionnel. S’il a 40 % des parts de la SCI, mais seulement 30 % du capital de la société (soit un pourcentage plus faible de détention que dans la SCI), seuls ces derniers constituent le bien professionnel, à hauteur de 30 % de la valeur de l’immeuble.