Colocation : ce que change la loi Alur1

La colocation ne possédait pas, jusqu’à maintenant, de cadre juridique approprié. La loi Alur (voir encadré), portée par Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, et votée par le Parlement le 20 février dernier, fixe de nouvelles règles entre les propriétaires et les locataires. Elle vise en particulier la création d’un statut relatif à la colocation.

Un contrat unique ou multiple

Aujourd’hui, le propriétaire d’un logement loué en colocation dispose de deux possibilités :

→ soit il signe un contrat distinct pour chaque colocataire et dans ce cas il s’agit d’autant de locataires individuels ;

→  soit il signe un contrat unique dans lequel le locataire est une entité unique, même si celle-ci se compose de plusieurs personnes.

La loi Alur précise que « la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Ce texte ne fait que formaliser la réalité actuelle. Dans la pratique, le bailleur opte généralement pour un contrat unique. Il n’y a pas de raison pour que cela change. En effet, lors de contrats séparés, les colocataires ne sont pas solidaires. Il existe pourtant une différence entre les deux formules. Avec un contrat par colocataire, chacun d’entre eux loue une partie du logement. Cette dernière doit être conforme aux normes de surface et de confort (ce qui est d’ailleurs précisé par la nouvelle loi). Avec un seul contrat, le logement est considéré comme un ensemble. Il est en quelque sorte “mutualisé” entre tous les colocataires, ce qui est plus simple pour le bailleur. Ensuite, les règles relatives à la solidarité, qui s’appliquent notamment lors du départ d’un des colocataires, changent. Enfin, la loi Alur impose un contrat type pour tous les baux locatifs, et la colocation n’y échappe pas. Dans la pratique, les colocataires ont la possibilité de laisser le bailleur souscrire un contrat d’assurances pour leur compte. Les charges locatives pourront être récupérées par le bailleur au choix des parties, soit dans les conditions habituelles (c’est-à-dire une provision pour charges et une régularisation annuelle), soit sous la forme d’un forfait versé simultanément sur le loyer. Celui-ci ne donne lieu ni à un complément ni à une régularisation ultérieure. Son montant et sa périodicité de paiement sont, en outre, définis par le contrat.

Des colocataires solidaires pour le paiement des loyers

Lorsqu’ils sont liés par un contrat unique, les colocataires sont responsables du règlement de l’intégralité du loyer. Si trois d’entre eux sur quatre ne paient pas, le dernier doit le faire pour les autres. Et, dans le cas où cela ne suffit pas, la personne qui s’est portée caution pour ce colocataire paie aussi pour tout le monde! La loi Alur entend limiter au maximum l’engagement de solidarité des colocataires. Elle prévoit ainsi que celui qui quitte le logement est libéré de son obligation solidaire, dès lors qu’un nouveau locataire est inscrit sur le bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date du congé (et non plus à l’expiration du bail).

• 1 Loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové.