Négocier un prêt immobilier aux meilleures conditions

Que ce soit dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, des murs de votre clinique ou d’investissements locatifs, vous devrez certainement solliciter les “faveurs” d’un organisme prêteur. La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Il convient de se familiariser avec les notions de base pour obtenir les meilleures conditions, en traitant rapidement les points importants.

APPORT PERSONNEL

Plus l’apport est important, plus votre projet inspirera confiance au bailleur de fonds. Il vous permettra de financer certaines dépenses qui ne peuvent faire l’objet d’un prêt, comme les frais d’acquisition, les frais de dossier et la garantie du prêt.

Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, il est judicieux de minimiser le montant à emprunter grâce à un apport le plus conséquent possible, puisque les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles et ne génèrent plus de réduction d’impôts comme auparavant. Mais dans le cadre d’investissements professionnels ou locatifs, ils participeront à la diminution du revenu imposable.

TYPE DE PRÊT ET TAUX

Le financement du bien peut se faire via un prêt amortissable ou un prêt in fine. Dans le premier cas, le plus connu, l’emprunteur rembourse une partie des intérêts et une part de capital à chaque mensualité. Dans la seconde formule, il paie les intérêts tous les mois, fondés sur le capital emprunté (et non sur celui restant dû), et verse le capital à la fin des remboursements.

Fixe ou révisable, le taux est le principal élément de comparaison entre plusieurs propositions de prêt. Il détermine le montant des intérêts versés, donc en grande partie le coût du crédit. Lorsque les taux sont bas, comme c’est le cas actuellement, mieux vaut privilégier une offre à taux fixe pour gagner en sécurité. La mensualité n’évoluera pas, même si les conditions de taux devaient fluctuer.

DURÉE ET GARANTIE

La durée est intimement liée au taux du prêt. Plus l’emprunt s’étend sur une longue période, plus le taux grimpe. Les investissements professionnels sont généralement financés sur des durées de 5 à 10 ans, les résidences principales plutôt sur 15 ou 20 ans, voire 25. À vous d’estimer la bonne mensualité.

Vous aurez aussi le choix entre une hypothèque, une caution, ou un privilège de prêteur de deniers. Les banques préfèrent les cautions, car dans ce cas elles ne sont plus responsables du “risque” du crédit. Lors de non-paiement des échéances, la société de caution rembourse la banque et s’occupe de la vente du bien.

Les organismes de caution varient selon les établissements bancaires, mais le principe est toujours le même. Pour bien comparer, mieux vaut demander le coût précis de la garantie, car une partie de ce coût est parfois remboursée en fin de prêt. Proche de l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers entraîne de son côté des frais moins élevés que celle-ci puisqu’il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

ASSURANCES ET PÉNALITÉS

À elles seules, les assurances peuvent représenter jusqu’à 20 % du coût total du prêt ! La plupart du temps, elles sont exigées par les banques, mais les assurances des établissements bancaires ne tiennent compte ni de votre âge, ni de vos habitudes de vie (par exemple, fumeur ou non). Il ne faut donc pas hésiter à demander des devis dans des établissements spécialisés et, à sa banque, la possibilité de prendre une “délégation d’assurance”.

Les pénalités ont pour seul objectif de vous dissuader de faire racheter votre prêt par un établissement concurrent. Si vous revendez votre bien avant le terme du financement et que vous n’avez pas négocié cette clause du contrat de prêt, vous aurez à payer 3 % du capital restant dû. Il suffit de faire le calcul…

Les pénalités pour remboursement sur les fonds propres sont régulièrement annulées, à condition de penser à le demander au moment où vous sollicitez un prêt.

FRAIS ET ÉCHÉANCES

Les frais de dossier sont toujours négociables, et peuvent même être offerts. Selon le montant du prêt, il vaut parfois mieux accepter une augmentation du taux de 0,05 % et ne subir aucun frais de dossier.

Si la plupart des crédits immobiliers sont modulables, il convient de faire préciser quels sont les frais liés à ces modulations. Cette option représente alors un véritable atout, car elle permet d’influer sur la durée en augmentant ou en diminuant les remboursements.

• Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com