Le syndic, un maillon essentiel de la copropriété - La Semaine Vétérinaire n° 1573 du 21/02/2014
La Semaine Vétérinaire n° 1573 du 21/02/2014

Entreprise

Auteur(s) : Bertrand Chardon

Malgré son image parfois négative, due à un manque de transparence concernant ses honoraires, le syndic est au cœur de la vie de l’immeuble. Il évite les conflits de voisinage, sur fond de charges de copropriété. Il permet à chaque copropriétaire de prendre conscience qu’un immeuble bien entretenu est garant de la valeur de son patrimoine.

Élu par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic agit en tant que mandataire de ceux-ci. Il gère l’immeuble suivant les instructions votées lors de cette assemblée et selon les obligations définies dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

LES MISSIONS DU SYNDIC

Ses missions s’articulent autour de la gestion courante et administrative de l’immeuble, de son entretien et de sa gestion financière.

Ainsi, le syndic envoie les convocations pour l’assemblée générale à tous les copropriétaires. Il rédige le procès-verbal avec l’aide du président du conseil syndical, puis achemine les procès-verbaux d’assemblée par lettre simple aux présents et aux représentés, par lettre recommandée aux opposants et aux absents. Il tient le registre des procès-verbaux, qui peut être demandé par un futur acquéreur.

Le syndic conserve également les archives constituées depuis la construction de l’immeuble, qui relatent les événements de la vie du bâtiment (travaux, contrats d’entretien, désordres, décisions de justice, diagnostics, contrats d’assurances, changements de propriétaires, modifications de l’affectation des lots, etc.). Elles sont consignées dans le carnet d’entretien de l’immeuble exigé par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Selon l’article 18 de la loi de 1965, le syndic est « chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ». Il veille au bon fonctionnement des locaux en souscrivant des contrats d’entretien (chauffage collectif, ascenseurs, espaces verts et contrats de fournitures comme l’eau, l’électricité, le gaz) et reste vigilant quant aux dégradations des parties communes, en faisant effectuer les petits travaux financés par l’enveloppe annuelle qui lui est dévolue par l’assemblée générale. Lors de travaux urgents de sauvegarde, le syndic peut engager les dépenses, tout en en informant les copropriétaires. Il souscrit les polices multirisques pour l’immeuble (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile). Il contracte également une assurance dommages-ouvrage pour les travaux qui relèvent de la garantie décennale.

SA GESTION COMPTABLE

Avant l’assemblée générale, le syndic élabore le budget de la copropriété pour l’année suivante en présentant des budgets comparatifs antérieurs afin d’évaluer certains postes, à la hausse ou à la baisse, voire détecter des anomalies. Il prévoit les dépenses de maintenance relatives à l’entretien courant de l’immeuble et aux menues réparations. En outre, il est parfois amené à renégocier les contrats d’entretien (ascenseur, chauffage).

Le syndic peut exiger des copropriétaires des “appels de fonds”, ainsi que des provisions chaque trimestre, selon le budget voté en assemblée générale. Il doit faire apparaître clairement la position comptable de chaque copropriétaire, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat (selon l’article 18 de la loi de 1965). Chaque copropriétaire peut juger de la trésorerie de son immeuble en regardant les dépenses et les recettes qui, en principe, doivent s’équilibrer.

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. Ils s’élèvent à environ 130 € par lot de copropriété et par an, en plus d’un pourcentage des travaux engagés, selon la taille de la copropriété. Le syndic non professionnel n’est pas rémunéré, mais les frais qu’il engage pour la gestion lui sont remboursés sur le budget de la copropriété. Le métier est sur le point d’être remanié à la suite du vote de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur). Les décrets d’application devraient permettre à cette profession de mieux se structurer et d’éviter toute dérive de facturation, une révolution depuis la loi de 1965.

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