Les garanties du prêt immobilier

Un projet d’investissement immobilier nécessite le plus souvent un emprunt. Les établissements bancaires proposent diverses garanties qui présentent des avantages et des inconvénients. Avec l’aide d’un notaire ou d’un conseiller patrimonial, il est possible d’analyser la solution la plus adaptée au projet visé.

L’HYPOTHÈQUE

Cette garantie traditionnelle est très répandue. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères, afin de récupérer le montant des sommes dues. Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt. L’hypothèque est fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois, pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), la construction d’une maison individuelle ou des travaux. Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire. Pour l’emprunteur, cet acte notarié entraîne un certain nombre de frais. Par exemple, pour un emprunt de 30 000 €, les frais d’hypothèque s’élèveront en moyenne à 2,95 %.

LA MAINLEVÉE D’HYPOTHÈQUE

Le remboursement total d’un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l’hypothèque, qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée de deux ans (ou un an pour les hypothèques prises après le 25 mars 2006). Au-delà, l’emprunteur n’a aucune démarche à accomplir, l’inscription s’éteint d’elle-même.

La revente d’un bien avant le terme du crédit (cas d’un remboursement anticipé total) entraîne le paiement de frais dits de “mainlevée d’hypothèque”. Cet acte notarié consiste à radier l’inscription d’hypothèque en cours et atteste que le crédit est remboursé. Les frais de main-levée sont calculés sur le montant initial du prêt (environ 0,8 % pour un crédit de 100 000 €).

LE PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Cette garantie permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire, si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.

En revanche, le PPD ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont les constructions sont achevées, ou des terrains) puisqu’il est destiné à garantir le financement d’un bien immobilier. Pour l’achat d’un bien en l’état futur d’achèvement ou la construction d’une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement effectué entre les mains du notaire. Mais tous les conservateurs des hypothèques n’ont apparemment pas le même avis. En pratique, un PPD pour une Vefa reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n’est généralement pas utilisé sur un prêt relais, ni pour financer des travaux. Il fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques, dans les deux mois qui suivent la vente. L’emprunteur est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu’une hypothèque. Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque. Et il est prioritaire sur toutes les autres inscriptions.

LE CAUTIONNEMENT

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Celles-ci pratiquent la mutualisation des risques. L’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et, en contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant. Les banques y sont plutôt favorables, car elles n’ont pas à gérer de contentieux de clients et elles sont assurées d’obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission définitivement acquise par l’organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur, à la fin du crédit. Cette garantie peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucun frais de notaire et de mainlevée. En contrepartie, les sommes à verser au départ par l’emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent être plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient entre 0,5 % et 2,5 % du montant du prêt.

• Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com