Miser sur l’investissement en nue-propriété - La Semaine Vétérinaire n° 1546 du 28/06/2013
La Semaine Vétérinaire n° 1546 du 28/06/2013

Entreprise

Auteur(s) : CATHERINE BEL

Pour réduire ses impôts sur le revenu ou sur la fortune, préparer sa retraite ou acquérir un bien immobilier à un prix avantageux, l’investissement en nue-propriété est une option à considérer.

La pleine propriété d’un bien immobilier est composée de la nue-propriété et de l’usufruit. Or il est possible, si vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat, de l’acheter en démembrement, c’est-à-dire d’acquérir la seule nue-propriété du bien, tandis qu’une autre personne en possédera l’usufruit, pour se loger ou parce qu’elle a besoin des seuls revenus.

Dans ce cadre, le démembrement est réalisé pour une durée limitée et, à l’échéance, l’usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété.

Dans les deux cas, une décote est calculée sur le prix de la pleine propriété. Elle s’applique au nu-propriétaire parce qu’il est propriétaire, mais ne bénéficie pas des revenus ni de l’usage du bien, et à l’usufruitier parce qu’il dispose des revenus ou du logement, mais sans être propriétaire. Cette décote tient compte de la durée du démembrement et de la rentabilité du bien.

CÉDER L’USUFRUIT À UN BAILLEUR SOCIAL

En matière d’investissement en nue-propriété, la formule la plus souvent retenue est celle de l’usufruit acquis par un bailleur social institutionnel. Cette formule est bien encadrée par la loi. Ce bailleur paye toutes les charges, y compris la taxe foncière. Il est tenu d’entretenir le bien et de le remettre en état au terme. À l’échéance, vous le récupérez en pleine propriété pour l’occuper, le vendre ou continuer à le louer. Il ne s’agit pas toujours d’un bailleur social, mais en général, cette solution présente les meilleures garanties.

Par exemple, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété à Vincennes (Val-de-Marne), l’usufruit a été acquis par un bailleur social pour loger les salariés d’un ministère.

Il est également possible d’acquérir la nue-propriété des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) de rendement, lesquelles distribuent, encore aujourd’hui, 5 % par an et plus. Il convient alors de choisir les secteurs que vous préférez ou à les panacher : immobilier tertiaire (bureaux et commerces, entrepôts) ou du secteur associatif et médical (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, crèches, laboratoires d’analyses, cabinet médical). En achetant la seule nue-propriété d’une SCPI aujourd’hui, l’objectif poursuivi est de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite.

ACHETER À CRÉDIT LA NUE-PROPRIÉTÉ

Si vous disposez de revenus fonciers excédentaires fortement taxés (60,50 %) et souhaitez constituer un capital pour la retraite, la solution idéale consiste à acheter à crédit la nue-propriété d’un bien (seulement si l’usufruit est loué) et de déduire ainsi les intérêts d’emprunt. Ces derniers créent alors un déficit foncier imputable sur les autres revenus fonciers. Malheureusement, cette formule n’est pas possible si vous souscrivez la nue-propriété de parts de SCPI.

Par exemple, le docteur F dispose de bénéfices fonciers imposables dans la tranche à 45 %, plus 15,50 % de prélèvements sociaux. Il achète un appartement en nue-propriété à Levallois (Hauts-de-Seine), à proximité de l’hôtel de ville, pour un montant de 352 050 €. Il finance cet achat avec un crédit in fine sur 15 ans dont les intérêts d’emprunt sont déductibles de ses revenus fonciers. Ses économies d’impôts sont estimées à 124 714 € au total, avec un prix de revient de 430 094 € pour une valeur en toute propriété de 640 090 € et de 828 845 € après une revalorisation annuelle de 1,5 %.

L’opération inverse peut également se révéler intéressante. Si vous disposez de déficits fonciers inutilisés, il est parfaitement possible d’acheter seulement l’usufruit des parts de SCPI de rendement. Ainsi, vous bénéficiez de revenus qui viennent absorber vos déficits fonciers, lesquels sont rentabilisés, notamment si vous êtes imposé dans les tranches les plus élevées (60,50 %, plus les prélèvements sociaux). En effet, le résultat de cette acquisition est la perception de revenus complètement défiscalisés.

Par exemple, le docteur G dispose de 20 000 € de déficits fonciers. En achetant pour seulement 140 000 € d’usufruit, il perçoit des revenus fonciers annuels de 20 000 € durant dix ans (rendement de 5 % l’an) sur la base de la pleine propriété de 400 000 €. C’est tout l’intérêt de l’opération. Au final, il encaisse 200 000 € de revenus défiscalisés durant une décennie, soit un rendement de 14 % l’an ! En revanche, cette formule est à éviter si vous flirtez avec le seuil de l’impôt sur la fortune (ISF). En effet, pour une détention du seul usufruit, c’est la valeur en pleine propriété qui est retenue soit, dans notre exemple, la somme de 400 000 €!

INVESTIR AU COMPTANT DANS LA NUE-PROPRIÉTÉ

Contrairement à l’usufruit, la nue-propriété n’est pas imposée à l’ISF (sauf cas particulier). En revanche, depuis le début de l’année, les emprunts liés à l’acquisition de la nue-propriété ne peuvent plus venir augmenter le passif de l’ISF. La seule solution pour réduire l’assiette imposable à l’ISF est désormais d’investir au comptant dans la nue-propriété.

Prenons trois exemples :

→ le docteur V déclare à l’ISF un patrimoine de 1 310 000 €. Il investit 100 000 € au comptant en nue-propriété dans un appartement à Toulouse, sur le nouveau campus dédié à l’aéronautique et au spatial, en centre-ville. Il réduit son patrimoine taxable de 100 000 €, passe alors sous le seuil fatidique et n’est plus imposable à l’ISF pour quelques années.

→ le docteur P dispose d’un patrimoine de 1 270 000 €. Il anticipe et souscrit la nue-propriété de parts de SCPI de rendement pour un montant de 50 000 €, sur une durée de cinq ans, avec une décote de 20 %. Son assiette taxable s’établit alors à 1 220 000 € et, d’ici à cinq ans, il sera propriétaire de parts de SCPI de rendement pour un montant de 62 500 € (67 365 € après la revalorisation). Ses revenus pour la retraite seront alors estimés à 3125 €, ce qui représente une rentabilité de 6,25 % par rapport au prix d’achat !

→ le docteur N a acheté une nue-propriété de 98 000 €, à crédit, il y a dix ans, en plein cœur de ville à Vincennes. Elle est aujourd’hui estimée à 330 000 € et n’est toujours pas imposée à l’ISF !

L’ACCÈS À DES BIENS PATRIMONIAUX

Acheter la seule nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de la pleine propriété, et ainsi d’accéder à des biens patrimoniaux qui, sans cela, n’auraient pas été accessibles.

Par exemple, le docteur A achète un trois-pièces sur jardin à Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine) en nue-propriété pour seulement 233 686 €, alors que la valeur en pleine propriété, au terme, atteint 467 372 €.

L’autre intérêt d’un tel investissement est que la revalorisation du marché porte sur la totalité de la valeur du bien en pleine propriété, dès le jour de l’acquisition de la seule nue-propriété. Ainsi, en devenant pleinement propriétaire du bien au terme du démembrement, vous bénéficiez de la plus-value du marché immobilier sur la totalité de sa valeur, mais également de la valeur correspondant à l’usufruit.

Dans notre exemple, le docteur A, en achetant la nue-propriété à Rueil-Malmaison, sera plein propriétaire d’un bien d’une valeur estimée à 630 768 €, si le marché progresse de 1,5 % l’an.

Il est question ici d’une transmission de patrimoine qui s’effectue uniquement sur la nue-propriété, avant la réunion avec l’usufruit. Dans ce cas, les droits sont en conséquence réduits, alors que nécessairement, le bénéficiaire (de la donation ou de la transmission) sera propriétaire à terme de la pleine propriété ! D’où une économie sur les droits de mutation…

Investir en nue-propriété présente décidément de nombreux atouts. De plus, il s’agit d’un investissement sans souci de gestion et d’entretien, donc au final un long fleuve tranquille !

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