Comment réussir une vente en famille

Il est tout à fait licite de vendre ou d’acheter un bien en famille, même si cette cession est moins classique qu’une donation ou un héritage. Toutefois, l’opération n’est pas sans risque. Elle peut être perçue comme une donation déguisée, et donc suspectée par le fisc. De plus, les héritiers ont leur mot à dire lors de l’ouverture de la succession. Ils peuvent s’estimer spoliés dans leur droit à la réserve héréditaire, cette partie du patrimoine qui leur est automatiquement dévolue. Car ce qui aura été vendu ne leur reviendra pas. Ils auront donc tout intérêt à contester la transaction, en tentant de la remettre en cause par le biais d’une instance introduite devant le juge civil. Aussi, avant même de choisir la façon dont la vente et l’achat s’effectueront (vente simple, viager, bail à nourriture ou cession de parts de sociétés civiles), il convient de respecter certaines règles sécurisantes, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Le prix de la vente doit correspondre à celui du marché. Pour apprécier la valeur d’un bien immobilier, il suffit de se rendre dans différentes agences immobilières pour comparer les prix et, si besoin, demander une expertise. Pour les maisons d’une grande valeur, il est recommandé d’utiliser les services d’un expert près la cour d’appel. Son rapport sera utile et souvent déterminant pour résoudre tous les contentieux ultérieurs (familial ou fiscal). Ensuite, l’acheteur doit pouvoir payer le prix demandé, avec ses propres deniers. Un prêt consenti par le vendeur à l’acheteur pourrait être rapidement découvert et, par conséquent, faire annuler la vente.

À ces considérations générales, applicables à toutes les ventes en famille, viennent s’ajouter d’autres conditions particulières à respecter qui dépendent de la forme choisie pour effectuer la vente.

LA VENTE EN VIAGER AVEC CONSENTEMENT DES HÉRITIERS

Il peut être tentant de vendre un bien en viager, car l’opération est censée faire deux heureux. Le vendeur conserve ainsi l’usage de son bien puisqu’il continue à l’occuper tout en percevant une rente viagère, soit toute sa vie durant, et l’acheteur verse un prix minoré en raison de l’occupation même du bien. Mais si ce dernier est un héritier du vendeur, en particulier son fils ou sa fille, la vente sera présumée fausse en vertu de l’article 918 du Code civil. En conséquence, les autres héritiers seront en droit de demander, à l’ouverture de la succession, que la valeur du bien soit réintégrée dans la masse successorale à partager.

Pour pallier ce risque, le vendeur (parent) doit recueillir devant le notaire le consentement à cette vente de l’ensemble de ses enfants (héritiers). Dans le cas contraire, l’acheteur risque de devoir payer deux fois (à l’achat, puis au moment de l’ouverture de la succession).

LA VENTE AVEC BAIL À NOURRITURE POUR ASSURER L’AVENIR

Proche du viager, le contrat de bail à nourriture est une vente assortie de conditions. L’acheteur s’engage à réaliser une prestation pour le compte du vendeur. Il s’agira le plus souvent d’assurer son entretien, toute sa vie durant. En contrepartie, l’acheteur acquerra le bien en profitant d’une décote. Cette opération suppose que le vendeur soit âgé et dans l’incapacité de subvenir lui-même à certains de ses besoins élémentaires. Ce type de vente se pratique le plus souvent entre membres éloignés d’une même famille. Là encore, l’opération fait deux heureux. Par exemple, l’oncle ou la tante perçoit un capital tout en conservant la maison, ainsi qu’une rente en « nature » (paiement des charges d’entretien), et le neveu ou la nièce achète à bon prix en éludant la taxation de 55 % qu’il faudrait acquitter dans le cadre d’une donation. Les charges acceptées par l’acheteur doivent être réelles et non symboliques, et leur exécution parfaitement conforme à ce qui est convenu dans le contrat de vente élaboré par le notaire. En cas de défaillance, même minime, l’administration fiscale pourra requalifier la vente en donation et exiger les droits de 55 %, avec les pénalités de rigueur.

LA VENTE DE PARTS DE SCI AVEC L’ACCORD DES ASSOCIÉS

L’objectif consiste à s’associer (parents et enfants) pour constituer une société civile immobilière (SCI), et par conséquent détenir un patrimoine immobilier. La cession des parts entre associés est une opération courante et licite. Elle évite la vente du bien et est imposée au taux de 5 %. Cela constitue un avantage par rapport aux droits de succession portant sur des valeurs importantes. Mais attention ! Si la vente se traduit par le versement d’une rente et non d’un capital, si elle est réalisée à fonds perdus ou encore si le cédant (donc le parent vendeur) se réserve l’usufruit des parts, le fisc pourra considérer qu’il y a une présomption de fraude, c’est-à-dire un démembrement artificiel des parts destiné à éluder le véritable prix à payer.

La vente doit toujours être effectuée sous la forme du versement d’un capital au vendeur. Si le parent se réserve l’usufruit, c’est-à-dire les revenus ou la jouissance du bien immobilier (ce qui demeure parfaitement licite), il doit obtenir le consentement de l’ensemble des héritiers. De cette façon, il évitera toute contestation civile (de la part de la famille) et fiscale.

LA VENTE DÉGUISÉE EN DONATION ET SES INCIDENCES FISCALES

Plutôt que de donner un bien assorti de droits de donation – qui peuvent atteindre 60 % de la valeur transmise entre parents éloignés –, il peut être tentant de “s’arranger” en famille. Par exemple, le vendeur peut céder le bien à un prix très inférieur au marché. Dans ce cas, le fisc en déduira qu’il s’agit d’une donation indirecte et exigera les intérêts moratoires par année écoulée depuis la cession jusqu’à sa remise en cause et un supplément de 40 % pour mauvaise foi, en sus des droits de donation normalement exigibles. L’administration fiscale dispose alors de trois années, à compter de la vente, pour remettre en cause celle-ci.

Il est également possible de maquiller une donation en vente. Soit l’acheteur ne paiera pas vraiment son acquisition, soit il profitera d’un prix symbolique. Il s’agit d’une donation déguisée qui sera rapidement repérée par l’administration fiscale. Outre les intérêts dus par année de retard, il sera réclamé à l’acheteur une pénalité de 80 % de majoration des droits de donation pour manœuvres frauduleuses. Le fisc a un délai de dix ans pour redresser le contribuable. Dans les deux cas de donation (indirecte ou déguisée), les pénalités risquent d’être importantes !