À quel patrimoine rattacher les murs de l’entreprise ?

Un vétérinaire qui décide d’acquérir ses locaux a la possibilité de les intégrer dans son actif professionnel ou de les conserver dans son patrimoine privé, le plus souvent au sein d’une société civile immobilière (SCI). Toutefois, le choix du schéma optimal se révèle plus compliqué cette année, compte tenu de la réforme fiscale : l’imposition des plus-values immobilières a été modifiée.

La décision aura des répercussions sur les dépenses déductibles et le régime fiscal des plus-values en cas de vente ultérieure du bien. Il convient donc de mesurer les avantages et les inconvénients juridiques, fiscaux et financiers.

L’INTÉRÊT DU RECOURS À UNE SCI

Le vétérinaire libéral qui achète ses locaux peut décider de les acquérir sous couvert d’une SCI. Celle-ci est soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou de celui sur les sociétés. Ce praticien a également la possibilité de les immobiliser dans son actif professionnel. L’inscription de l’immeuble d’exploitation au bilan (bénéfices industriels et commerciaux, BIC) ou sur le registre des immobilisations (bénéfices non commerciaux, BNC) détermine son appartenance à l’actif professionnel. Le vétérinaire peut aussi les acquérir directement à titre privé pour les louer à lui-même. Cependant, cela s’apparente financièrement et fiscalement à la solution d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. L’immeuble professionnel peut être acheté par la société ou lui être apporté. Il appartient par conséquent à cette dernière et fait partie de son actif immobilisé, juridiquement distinct du patrimoine des associés. Indépendamment des considérations fiscales, cette solution n’est pas intéressante financièrement. Car l’immeuble, soumis aux aléas de l’exploitation, peut se révéler être un poids pour l’entreprise en raison des charges générées et/ou alourdir la transmission. Le recours à une société civile est par conséquent souvent préconisé.

LE BIEN RATTACHÉ À L’ACTIF PROFESSIONNEL

Le rattachement de l’immeuble d’exploitation au patrimoine professionnel est intéressant lors de la phase de détention du bien. En effet, la totalité des charges inhérentes à la propriété du local professionnel viennent en diminution du résultat imposable. Ainsi, les frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation) et les charges financières (interdits des emprunts) sont déductibles sur l’exercice concerné. Aussi, le prix de revient de l’immeuble peut être amorti, ainsi que d’éventuels travaux. En cas de vente de l’immeuble, le régime des plus-values professionnelles est appliqué, avec des atténuations possibles si la société relève de l’impôt sur le revenu. Concernant l’immobilisation de l’immeuble dans l’actif professionnel (BNC ou BIC), le délai d’exonération des plus-values à long terme reste de 15 ans. Les plus-values à court terme (contrepartie des amortissements) demeurent imposées au barème progressif. L’inscription du local professionnel à l’actif d’une société présente, en outre, un avantage aux yeux des banquiers pour des raisons de garanties et d’accès au crédit. Toutefois, la valorisation du cabinet est plus élevée, puisque l’immeuble qui figure à l’actif améliore la surface financière de l’entreprise.

L’IMMEUBLE INTÉGRÉ AU PATRIMOINE PRIVÉ

Si l’immeuble d’exploitation acquis en nom propre par l’exploitant individuel est maintenu dans son patrimoine privé, seules les charges locatives sont déductibles des résultats imposables. Elles sont principalement constituées des dépenses d’entretien, de réparation et d’assurances. L’immeuble n’est pas amortissable et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles. En cas de vente, la plus-value éventuelle est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières.

Sauf exonérations spécifiques, celles-ci sont taxées immédiatement au taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 13,5 % (du 1^er octobre 2011 au 30 juin 2012) et de 15,5 % à compter du 1^er juillet prochain.

La plus-value immobilière fait l’objet d’un abattement qui conduit à une exonération partielle ou totale après une certaine durée de détention (30 ans pour les cessions réalisées depuis le 1^er février dernier). Un abattement progressif, applicable à partir de la 5e année de détention du bien, la diminue. Cela conduit à une exonération totale de la plus-value après 30 ans. Cet abattement s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à partir du 1^er février 2012. Ainsi, pour un immeuble acquis le 30 mars 2000 et cédé le 30 juillet prochain, donc détenu 12 ans et 4 mois, l’abattement sur la plus-value sera de 14 %.

L’ACHAT PAR LE BIAIS D’UNE SCI

L’immeuble qui est la propriété de la société civile immobilière offre plusieurs avantages, en particulier sur le plan patrimonial. Hors de l’actif d’exploitation, l’immeuble est à l’abri d’une liquidation judiciaire éventuelle.

Les associés qui détiennent des parts ne sont pas en rapport direct avec les biens immobiliers. De ce fait, les parts sociales ont leur régime et leur valeur propres. Cela signifie, d’une part, que la cession – même intégrale – des parts d’une SCI relève du régime de la cession des parts sociales, et d’autre part, que la SCI facilite le règlement successoral.

Le régime fiscal est celui des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu (pas d’amortissement de l’immeuble, pas de déduction des éventuels frais d’enregistrement). Seuls les intérêts d’emprunt et les charges locatives sont déductibles. Une SCI dont les bénéfices sont imposés sur le revenu est également soumise au régime moins favorable (depuis le 1^er février dernier) des plus-values des particuliers. Cela remet en cause le modèle usuel de l’acquisition par une SCI, dite fiscalement transparente.

Dès lors, l’option “impôt sur les sociétés”, qui permet d’amortir et de limiter à 15 % ou à 33,33 % l’imposition des bénéfices qui remboursent l’emprunt, redevient digne d’intérêt. Elle était généralement écartée pour les immeubles susceptibles d’être valorisés dans le temps. En effet, les acquéreurs ultérieurs sont réticents à racheter des parts sociales soumises à l’impôt sur les sociétés. La revente de l’immeuble par la SCI, suivie d’une liquidation de la société pour appréhender le prix de la vente, aura alors un coût fiscal élevé.

Enfin, la SCI a la possibilité de réinvestir cette trésorerie dans l’achat d’un nouvel immeuble. Ce scénario est assez marginal chez les vétérinaires.

En conclusion, l’arbitrage entre une inscription à l’actif professionnel et le maintien dans le patrimoine privé s’effectue à la lumière de l’ensemble des impositions générées par les diverses options. Le financier Interfimo, spécialiste des professions libérales, propose sur son site Internet une analyse détaillée de ces diverses situations fiscales. D’autres solutions avantageuses, telles que le démembrement de la propriété de l’immeuble ou de la SCI, existent : l’intérêt est d’en conserver la nue-propriété à titre privé et de mettre à la charge du cabinet vétérinaire le financement d’un usufruit temporaire. Dans ce cas, celui-ci amortit ce droit tandis que la SCI place le capital perçu. Au terme du contrat lié, par exemple, au départ en retraite du vétérinaire, la SCI récupère la pleine propriété du local sans coût fiscal.