Loi Scellier : de beaux restes… avec le mode d’emploi - La Semaine Vétérinaire n° 1484 du 24/02/2012
La Semaine Vétérinaire n° 1484 du 24/02/2012

Entreprise

Auteur(s) : CATHERINE BEL

La loi Scellier peut encore, en 2012, permettre de réaliser des opérations profitables en termes de réduction d’impôts. Mais avant de présenter les changements intervenus et les meilleurs usages dans ce cadre fiscal, il convient de rappeler quelques règles en matière d’investissement immobilier afin de prévenir de sévères désillusions !

Si l’avantage fiscal n’est pas à négliger, puisqu’il permet d’améliorer la rentabilité globale d’un investissement, les facteurs qui doivent l’emporter sont l’emplacement du bien à acquérir, sa qualité et son potentiel de valorisation. Autrement dit, il doit se situer dans une zone à forte demande locative et/ou présenter de bonnes perspectives de développement économique.

Un bien construit avec des matériaux de qualité, selon les dernières normes, situé en centre-ville, dans une agglomération “en devenir” ou proche d’un bassin d’emploi, bien desservi et acquis à un prix raisonnable réunira toutes les conditions d’un bon investissement. L’avantage fiscal permettra de le transformer en excellent investissement.

PRINCIPES DE LA LOI SCELLIER : CE QUI CHANGE

La loi Scellier, qui a survécu aux coups de rabot, est désormais presque exclusivement réservée aux logements BBC (bâtiment basse consommation) et étendue à ceux remis à neuf, réhabilités ou transformés par le vendeur avant l’acquisition. Les logements en l’état futur d’achèvement devront être terminés dans les 30 mois suivant la date de déclaration d’ouverture du chantier.

En outre, l’assiette de réduction d’impôts est dorénavant soumise à un double plafonnement. Au prix de revient total du bien, qui reste plafonné à 300 000 €, vient s’ajouter un prix d’acquisition au mètre carré lui-même plafonné. Ainsi, ces plafonds devraient être : en zone A bis de 5 200 €/m2, en zone A de 5 000 €, en zone B1 de 4 000 €, en zone B2 de 2 100 € et en zone C de 2 000 €.

Les taux de réduction changent aussi. Le non-BBC est à 6 %, autant l’oublier ! En BBC, les taux sont de 13 % sur 9 ans en Scellier libre et de 21 % sur 15 ans en Scellier intermédiaire, avec toujours, dans ce dernier cas, l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers. Cela rend ce dispositif toujours efficace pour les personnes fortement imposées et les titulaires de bénéfices fonciers (SCI).

SCELLIER CONTRE SCELLIER INTERMÉDIAIRE

Prenons l’exemple du couple D, avec monsieur en bénéfices non commerciaux à 160 000 €, son épouse en salaires à 30 000 € et la SCI bénéficiaire de 15 000 €. Ils achètent un appartement pour 348 900 € à Maisons-Alfort, desservi par le métro (ils sont certains de louer et de revendre). Le prix au mètre carré est de 4 786 €, pour un plafond de 5 200 €/m2. En Scellier, les économies d’impôts sont estimées à 90 161 €, le coût d’acquisition à 274 805 € avec un effort d’épargne de 955 €/mois. En Scellier intermédiaire, les économies d’impôts atteignent 148 190 €, le coût d’acquisition est à 216 776 €, avec un effort d’épargne de 670 €/mois.

Au vu de ces résultats, le Scellier intermédiaire sort grand vainqueur, et plus encore si vous disposez de revenus fonciers conséquents. Ces prélèvements obligatoires, ces impôts que vous n’aurez pas payés pourront en outre être capitalisés pour constituer un capital pour la retraite, par exemple.

Certes, d’autres investissements, parce qu’ils respectent les 2 plafonnements imposés (300 000 € et prix au m2), sont plus efficaces en termes de réduction d’impôts. Pour autant, le but est aussi de réaliser un bon investissement qui sécurisera votre capital.

Ainsi, l’avantage fiscal est important, mais il n’est pas essentiel. Toutefois, quand il peut aider à financer votre capital retraite, ce serait dommage de vous en priver. Mais vous aurez compris que le cru Scellier 2012 mérite quelques conseils…

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