Achat immobilier à l’étranger : pièges à éviter

Échaudés par les marchés financiers, nos concitoyens s’intéressent de près aux biens réels comme l’or et l’immobilier. Compte tenu du prix de la pierre en France, certains envisagent d’acheter plutôt à l’étranger. Et les offres ne manquent pas… Des publicités vantent les mérites de l’accession à la propriété à Marrakech, à Miami ou encore en Thaïlande et dans bien d’autres contrées. Mais quelle que soit la beauté de la brochure ou la technique employée (souvent une réunion privée sur invitation avec cocktail dans un grand hôtel), il ne faut jamais acheter sur catalogue. Rendez-vous sur place, par exemple à l’occasion de vacances, afin de collecter des renseignements utiles, de vous faire une idée exacte de la qualité du bien, des éventuelles nuisances et du contexte politique du pays.

Prendre ses précautions

La notion de propriété peut différer d’un pays à l’autre. Par exemple, en Thaïlande, sauf si vous êtes ressortissant de ce pays, vous ne pourrez pas acheter directement un bien foncier en tant que personne physique. Vous serez propriétaire de la maison, mais pas du terrain, ce qui ne facilitera pas la revente… Pour avoir un droit sur le foncier, vous devrez mettre en place une société civile, le plus souvent, avec un ou plusieurs Thaïlandais. Autre exemple, le Maroc. Assurez-vous que les biens disponibles n’obéissent pas à la loi coranique, car sinon ils ne peuvent être acquis que par des Marocains.

De même, de nombreuses publicités invitent à s’offrir, à prix cassé, des villas de rêve aux États-Unis, en particulier à Miami. Avec des promesses de revente en réalisant des plus values de 100 % sur un laps de temps très court. Avec la crise financière et celle des subprimes, de nombreux Américains se sont retrouvés à la rue et ce sont leurs biens qui sont proposés à la vente. Rien ne dit que vous ne ferez pas l’objet d’une procédure pour achat à vil prix et ne serez pas inquiété par un recours collectif (class action), légal outre-Atlantique. Ainsi, pour chaque cas, n’hésitez pas à consulter un notaire pour obtenir des renseignements sur le droit applicable.

Financer l’acquisition

Vous pouvez contracter un prêt sur place, mais assurez-vous de bien décrypter l’offre. S’agit-il d’un emprunt à taux fixe ou variable ? De nombreuses législations défendent beaucoup moins l’emprunteur qu’en France et mieux vaut être prudent. Essayez, de préférence, de décrocher un emprunt français à taux fixe. Parfois, en l’absence de notaire, l’acte se fait sous seing privé. Dans un système de change flottant, il convient aussi de vérifier que le taux n’est pas défavorable.

S’informer sur les conventions fiscales

Le pays dans lequel vous souhaitez acheter votre bien a-t-il conclu une convention fiscale bilatérale avec la France ? Si vous louez, et en l’absence de convention, vous paierez un impôt foncier en France et dans le pays étranger. Au Maroc, l’impôt sur la fortune n’existe pas, mais ce bien sera ajouté à votre patrimoine global et vous deviendrez peut-être redevable de cet impôt dans l’Hexagone. En Suisse et en Espagne, le propriétaire est imposé sur la base de la jouissance de son bien. Au Portugal, il existe une imposition forfaitaire des revenus fonciers nets.

Au final, acheter un bien à l’étranger ne s’improvise pas.