À l’aube de l’année 2012, comment préserver vos revenus fonciers ?

Vous êtes souvent propriétaire des murs de votre cabinet et c’est un moyen de vous constituer un complément de retraite. Quelles sont les stratégies fiscales à privilégier ?

SCI ET REVENUS FONCIERS : UNE OPPORTUNITÉ À SAISIR

Vous vous installez et, souvent, vous achetez les murs de votre cabinet à crédit, dans le cadre d’une SCI¹. Au début, l’impact de la société est fiscalement neutre. Toutefois, une fois l’emprunt remboursé, les revenus fonciers de la SCI, imposables en quasi totalité, s’ajoutent à vos revenus professionnels. Vous prenez alors l’ascenseur fiscal, parfois jusqu’à la tranche à 41 %, tandis que les revenus de la SCI sont imposés à 54,50 %.

Voici un exemple : les époux P possèdent une SCI propriétaire des murs du cabinet vétérinaire, qui leur rapporte des revenus fonciers de 12 000 € par an. Les bénéfices non commerciaux s’élèvent à 185 000 € pour M. P et à 76 000 € pour M^me P. Les revenus fonciers, imposés sur la tranche à 41 %, ne sont plus que de 5 460 € nets ! Le couple P pourrait réaliser d’importantes économies d’impôts (au bas mot 6 540 € par an). Une stratégie efficace, parmi d’autres, pour exploiter ce potentiel !

LA NUE-PROPRIÉTÉ

Cette solution vous offre la possibilité de défiscaliser efficacement vos bénéfices fonciers en vous permettant d’acquérir des biens patrimoniaux, situés sur de superbes emplacements, tout en bénéficiant d’un prix d’achat réduit de 40 à 50 %.

SE CONSTITUER UN PATRIMOINE IMMOBILIER À MOINDRE COUT

Les détenteurs de bénéfices fonciers imposés à l’ISF² privilégieront cette stratégie qui consiste à dissocier provisoirement (sur une durée de 15 ans, par exemple) la possession d’un bien immobilier en nue-propriété et en usufruit. La nue-propriété est le droit de propriété sans la faculté d’en jouir. L’usufruit désigne les fruits du bien (loyer ou occupation). L’investisseur achète la nue-propriété pour 60 à 70 % de la valeur du bien (selon la durée de détention). L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur institutionnel. À terme, l’investisseur retrouve la totalité de la propriété de son bien.

DÉFISCALISER LES REVENUS FONCIERS ET RÉDUIRE L’ASSIETTE TAXABLE À L’ISF

Vous achetez la nue-propriété à crédit et vous ne percevez pas de loyer durant 15 ou 20 ans. Pour autant, les intérêts du prêt sont déductibles. Vous vous trouvez donc en situation de déficit, lequel s’impute sur vos autres bénéfices fonciers. En découle une économie d’impôts immédiate. De plus, la nue-propriété n’est pas taxable à l’ISF et l’emprunt vient augmenter votre passif ISF. Vous obtenez donc une réduction de votre assiette taxable à l’ISF et vous n’avez pas de taxe foncière à régler pendant toute la durée. À terme, l’investisseur récupère l’usufruit (40 % du bien) et la revalorisation sur l’intégralité du bien, sur la durée totale de détention !

Poursuivons notre exemple : les époux P sont également taxables à l’ISF pour 1 350 000 €. Ils achètent à crédit (in fine sur 15 ans) la nue-propriété d’un bien à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) pour 177 370 €. Le coût d’acquisition est estimé à 155 992 € pour un bien en pleine propriété d’une valeur de 295 616 € avant revalorisation. Les économies d’impôts (sur le revenu et ISF3) sont estimées à 117 383 € !

À terme, vous vendez, louez ou occupez le bien, selon vos objectifs et votre fiscalité. Chaque situation mérite un traitement particulier.

Concernant la plus-value, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. S’il y a cession de la pleine propriété, le prix d’acquisition de celle-ci à la date d’entrée de la nue-propriété dans votre patrimoine est retenu. Par conséquent, acheter la nue-propriété n’est pas plus pénalisant en matière de plus-value.

• 1 Société civile immobilière.

• 2 Impôt de solidarité sur la fortune.

• 3 Sur la base des nouveaux tarifs ISF 2012.

  Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05 ; e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com