Conséquences de la suppression du dispositif Scellier fin 2012 - La Semaine Vétérinaire n° 1472 du 25/11/2011
La Semaine Vétérinaire n° 1472 du 25/11/2011

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Auteur(s) : BERTRAND CHARDON

Certains le craignaient, d’autres l’espéraient. Le couperet est finalement tombé le 7 novembre 2011 par la voix du Premier ministre François Fillon : le dispositif dit Scellier d’encouragement à l’investissement immobilier dans le neuf à but locatif, sera supprimé à la fin de l’année 2012.

L’immobilier est-il un placement moribond ? La pierre, même neuve et symbolique, est-elle devenue un investissement désuet et dénué de rentabilité ? Est-il toujours pertinent d’acheter des biens judicieusement situés pour les louer et se constituer des revenus complémentaires pour la retraite ? Autant de questions que l’investisseur doit se poser avant tout achat immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, bénéficiant ou non de tel ou tel dispositif d’incitation fiscale.

Certes, la loi Scellier permet d’obtenir des rendements dynamiques, mais elle participe également à l’augmentation des prix en dopant la demande.

QUELLES CONSEQUENCES ?

Pour les investisseurs

Ceux qui ne sont réellement séduits que par l’idée d’utiliser le plus intelligemment possible leur impôt trouveront sans difficulté, par le biais de cabinets spécialisés, d’autres opportunités d’investissements défiscalisés.

Ceux qui voyaient là un bon moyen de financer un ou deux biens, et ainsi de se constituer un patrimoine locatif dans leur agglomération, vont probablement étudier différemment les propositions qui leur seront faites dans l’ancien à rénover. En effet, les prix y sont moins élevés que dans le neuf, avec des loyers relativement proches.

Enfin, pour ceux qui ont déjà investi, le taux de réduction acquis au moment de l’achat n’est pas remis en question et reste valable pour la durée fiscale des 9 ans de l’opération. Ceux qui ont investi en 2010 continuent à bénéficier de leur réduction de 25 % et, s’ils ont acheté en 2011, de celle de 22 % (en bâtiment basse consommation). La réforme n’a donc pas d’impact sur les avantages fiscaux des opérations déjà réalisées, mais uniquement sur celles à venir.

Pour le marché immobilier

Dans l’ensemble, les conséquences pourraient être sensibles, mais pas brutales. En effet, sans le dispositif Scellier, il est probable que le nombre de biens neufs vendus diminuera de 60 000 unités (sur 400 000 mises en chantier chaque année).

Les grandes et moyennes agglomérations de province seront les plus concernées (Nantes, Bordeaux, Lyon, Marseille, Lille, Tours ou Rennes) et le prix des loyers va régulièrement augmenter puisque la demande continuera d’être largement supérieure à l’offre. Les prix au mètre carré devraient également continuer de croître, plus rapidement que l’inflation puisque le rendement locatif sera là et qu’il n’y aura aucune difficulté à louer.

Les prix croissants de l’immobilier neuf et ancien en centre-ville, conjugués à une volonté généralisée des élus et des habitants de limiter l’accès automobile au cœur des agglomérations, rendra certes les centres-villes plus agréables à vivre, mais de plus en plus inaccessibles aux familles de classe moyenne.

En revanche, pour Paris et l’Ile-de-France, pas d’impact à prévoir puisque, malheureusement, les prix au mètre carré sont tellement élevés que le dispositif Scellier n’avait pas d’intérêt réel. De plus, la forte demande en résidences principales suffisait, à elle seule, à absorber le peu de logements neufs construits dans la région.

Pour les finances de l’État

Les répercussions seront rapides puisqu’il cessera de rétrocéder 250 millions par an à partir de 2013, pendant 9 ans, soit environ 2,3 milliards d’économie.

Évidemment, le calcul global n’est pas aussi simple et il est probable que les conséquences d’un coup de frein brutal sur les mises en chantier seront plus néfastes à terme que le bénéfice tiré des économies réalisées.

Les Français sont de plus en plus nombreux à vouloir vivre en ville, pour des raisons essentiellement liées à l’emploi. En même temps, la taille moyenne du foyer diminue progressivement. Par ailleurs, les terrains disponibles à la réalisation de constructions neuves se raréfient. Ces données expliquent, à elles seules, la raison de la pénurie croissante de logements dans les grandes et moyennes agglomérations.

Face à ce constat, l’État agit en favorisant, par le biais des incitations fiscales, la réalisation de tel ou tel type de logement selon les plafonds de revenus, de loyers, ainsi que par l’éligibilité zonale de ces mêmes mesures.

Souvenons-nous que la première loi d’incitation à l’investissement par le levier des économies d’impôts était la loi Quilès, en 1985. Le gouvernement socialiste avait alors voulu enrayer la désaffection des investisseurs pour la pierre à la suite de la mise en place d’une loi encadrant sévè­rement les loyers. Les mises en chantier avaient fortement baissé et la pénurie de logements commençait à se faire cruellement sentir. Il serait bon de tirer les enseignements des erreurs passées.

COMMENT ENDIGUER LA PÉNURIE DE LOGEMENTS ?

À la question « la promotion peut-elle vivre sans soutien à l’investissement locatif ? », le président-directeur général du promoteur Nexity, Alain Dinin, répond dans La Vie immo.com du 7 novembre 2011 : « Qui dit qu’elle devra s’en passer ? Pas moins de 7 lois se sont succédé en 30 ans, à l’initiative de 6 ministres (3 de gauche et 3 de droite) et d’un député du nom de François Scellier. Je ne vois pas de raison pour que cela s’arrête. Je sais d’ailleurs que, quel que soit le gouvernement futur, les équipes politiques des 2 bords travaillent déjà sur un nouveau dispositif, à mettre en place à compter de 2013. »

Il serait surprenant que le futur gouvernement se prive d’un outil aussi efficace qu’une loi d’incitation fiscale, pour orienter, selon ses priorités, le développement du logement en France. Le coût n’est en effet pas considérable, si l’on intègre les retombées sur la collecte de TVA et sur l’emploi, au regard des enjeux de société.

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