Crise et fiscalité : adoptez la bonne stratégie - La Semaine Vétérinaire n° 1465 du 07/10/2011
La Semaine Vétérinaire n° 1465 du 07/10/2011

Entreprise

Auteur(s) : CATHERINE BEL

Pour faire face à la crise, l’État modifie le régime de taxation des plus-values immobilières, augmente les prélèvements sociaux et laisse craindre un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales. Revue de détail pour gérer au mieux son patrimoine.

Dans un premier temps, il est opportun d’auditer votre patrimoine immobilier dès maintenant, afin de déceler les plus-values latentes. Prenons l’exemple du docteur D, qui a acquis en 2001 un 3 pièces pour un montant de 207 329 €. Il peut le revendre aujourd’hui 450 000 €, soit une plus-value immobilière de 242 671 € (117 %) en 10 ans !

Il n’est pas le seul dans ce cas. Vous êtes nombreux à avoir acheté un bien dans le cadre des lois Perissol ou Besson à la fin des années 90 ou au début des années 2000. Les plus-values sont souvent conséquentes. Les réformes fiscales consécutives à la crise invitent à s’interroger sur ce qu’il convient de faire : ne faut-il pas profiter du régime actuel de taxation sur les plus-values, très favorable, avant qu’il ne se durcisse en 2012 ? De même, ne vaut-il pas mieux concrétiser cette plus-value aujourd’hui devant les incertitudes de l’avenir ?

TAXATION DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Actuellement, la plus-value immobilière est totalement exonérée après 15 ans de détention (un abattement de 10 % par année est appliqué après 5 ans de détention). Le nouveau régime de taxation vient d’être voté et s’appliquera à compter de février 2012. L’exonération totale ne sera acquise qu’après 30 ans et les abattements seront de 2 % par an entre 6 et 17 ans de détention, 4 % entre 18 et 24 ans, et 8 % pour les 6 dernières années. La résidence principale n’est pas concernée.

AUGMENTATION DES PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Ces prélèvements passent de 12,3 à 13,5 % sur les revenus du patrimoine (foncier, plus-values professionnelles à long terme, etc.) perçus à compter du 1er janvier 2011, ainsi que sur les produits de placement (intérêts des comptes sur livrets, plus-values immobilières, dividendes, intérêts des PEL, PEA, produits d’assurance-vie, etc.) pour la part acquise et, le cas échéant, constatée à compter du 1er octobre 2012.

Reprenons l’exemple du docteur D.

> S’il revend aujourd’hui, après 10 ans, sa plus-value est de 242 671 €, l’abattement sera de 5 x 10 % = 50 %. Soit une taxation de (19 % + 13,5 %) = 32,5 %.

Donc un montant de CSG/CRDS : (242 671 € x 50 %) x 32,50 % = 39 434 €. Le solde de plus-value nette en faveur du docteur D est donc de 242 671 € – 39 434 € = 203 237 €.

> S’il revend en mars 2012, le nouveau régime s’applique. Après 10 ans, l’abattement sera de 5 x 2 % = 10 %. Soit une taxation de (242 671 € x 90 %) x 32,50 % = 70 981 €. Le solde de plus-value nette en faveur du docteur D est alors de 171 690 €.

> S’il revend après 15 ans, par hypothèse dans le régime actuel, il est totalement exonéré de taxation sur les plus-values.

Le solde de plus-value nette en faveur de docteur D sera de 242 671 €.

> Enfin, s’il revend après 15 ans, en mars 2012, l’abattement sera de 10 x 2 % = 20 %. Soit une taxation de (242 671 € x 80 %) x 32,50 % = 63 094 €. Le solde de plus-value nette en faveur du docteur D sera de 179 577 €

Alors, faut-il vendre ? Il convient surtout de prendre vos calculettes et d’estimer ou de faire estimer la plus-value de votre bien, en projetant l’impact fiscal avant et après février 2012. Attention à respecter les délais de détention et de location de 9 ans, si ce sont des biens acquis dans les cadres fiscaux Besson, Perissol, etc., sans omettre le délai de 3 ans de location après le constat d’un déficit foncier reportable sur le revenu global.

RÉDUCTIONS D’IMPÔTS AVANT JANVIER 2012

Bien entendu, le coup de rabot supplémentaire de 10 % sur les avantages fiscaux (lois Scellier, Censi-Bouvard et Malraux, pour ne citer que les plus populaires) est prévu dans le projet de loi de finances pour 2012.

Signez votre acquisition chez le notaire avant la fin 2011 pour profiter encore d’importantes réductions d’impôts les années suivantes :

– loi Scellier BBC : 22 % de réduction sur 9 ans, et en logement intermédiaire 32 % sur 15 ans ;

– loi Censi-Bouvard : 18 % sur 9 ans ;

– loi Malraux : sur 9 ans, 27 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et 36 % en secteur sauvegardé ou dégradé.

  • 1 Calculs hors économies d’impôts sur les autres revenus fonciers.

  • Renseignements : Patrimoine premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com

EXEMPLE DE RÉDUCTIONS D’IMPÔTS1

Loi Scellier BBC : une résidence à Maisons-Alfort (centre-ville et métro) avec un rendement de l’ordre de 4 % + réduction d’impôt de 2,44 %, soit un rendement global de 6,44 % par an sur 9 ans.

Loi Censi-Bouvard : une résidence de tourisme sur la presqu’île de Giens, avec un rendement de 4,30 % + réduction d’impôt de 2 %, soit un rendement global de 6,30 % par an sur 9 ans.

Loi Malraux : une résidence en cœur de ville à La Rochelle, avec un rendement de 2,80 % + réduction d’impôt de 4 %, soit un rendement global de 6,80 % par an sur 9 ans.

Grâce aux réductions d’impôts, la rentabilité est boostée, comprise entre 6,30 et 6,80 %! Ce qui, compte tenu du contexte économique, est conséquent, d’autant qu’on ne peut écarter de futures augmentations d’impôts.

Dernière précaution cependant : le texte venant tout juste d’être approuvé par le Sénat, avant de signer, rapprochez-vous de votre conseiller, pour vérifier qu’un ultime changement n’est pas intervenu.

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