Comment financer l’achat de sa résidence principale ? - La Semaine Vétérinaire n° 1456 du 24/06/2011
La Semaine Vétérinaire n° 1456 du 24/06/2011

Acquisition d’un bien immobilier

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

Devenir propriétaire, tout le monde en rêve. Mais pour éviter les déconvenues, mieux vaut réfléchir à son plan de financement.

Une règle d’or, en premier lieu : ne pas s’imposer d’emprunts trop lourds à assumer. Ainsi, tout acheteur sera bien avisé de conserver une marge de manœuvre afin de faire face aux éventuels aléas de la vie professionnelle et/ou familiale. En outre, il est fréquent de changer plusieurs fois de résidence principale dans sa vie. Au final, il est déconseillé de consacrer plus de 30 % des revenus familiaux au remboursement des prêts immobiliers. Ne seront prises en compte que les ressources stables et effectives, en excluant les prestations familiales et les remboursements de frais professionnels, souvent aléatoires.

1 COMMENT CONSTITUER UN APPORT POUR ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER ?

Avant même de rencontrer un banquier, l’acquéreur doit évaluer les sommes qu’il est capable de mobiliser. Argent effectivement disponible sur les comptes bancaires du ou des emprunteurs, épargne, portefeuilles de titres, donations et prêts familiaux, revente du logement précédent, etc., toutes ces sources doivent être rassemblées pour maximiser l’apport personnel. C’est la meilleure manière de rassurer l’établissement prêteur sur la qualité de son dossier. Il témoigne en outre du sérieux de l’emprunteur en matière de remboursement. Un minimum de 10 % du montant total de l’achat est généralement requis, mais disposer d’un apport de 20 % est idéal.

2 COMMENT PRÉVOIR LE REMBOURSEMENT DE SON PRÊT ET SUR QUELLE DURÉE ?

Il convient ensuite de déterminer le montant maximal des sommes que l’acquéreur sera en mesure de rembourser. Il doit, d’une part, connaître précisément le montant de l’ensemble de ses différents crédits. D’autre part, il doit intégrer dans ses prévisions les montants des travaux à entreprendre et les éventuelles charges de copropriété.

Autre point capital, la durée du prêt à souscrire. Elle est à définir afin de déterminer quelle somme maximale est envisageable. Cet aspect doit néanmoins être mûrement réfléchi. Allonger la durée de son crédit pour emprunter davantage implique nécessairement des encours qui ne diminuent que lentement. Cette démarche autorise néanmoins l’acquisition d’une pièce supplémentaire, fait appréciable lorsque l’acheteur envisage d’agrandir la famille.

3 FAUT-IL FAIRE JOUER LA CONCURRENCE OU SE FIER À SA BANQUE ?

Mieux vaut comparer les offres des différentes banques. Par ailleurs, jouer la carte des bonnes relations permet à l’emprunteur d’arguer que sa fidélité qui mérite d’être récompensée.

Plusieurs éléments doivent être pris en compte lors de la discussion avec un banquier, comme le taux du crédit, mais aussi les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé, la possibilité de prendre une autre assurance de prêt que celle proposée par la banque, la possibilité ou non de moduler les échéances à la hausse ou à la baisse, etc.

Certains paramètres sont susceptibles de jouer en faveur du client, comme la concurrence féroce entre les banques. En effet, l’octroi de prêts bancaires constitue pour elles l’occasion de fidéliser une clientèle durant une ou deux décennies.

4 QUELS SONT LES FRAIS CONSIDÉRÉS COMME INCONTOURNABLES ?

Quel que soit le montant d’un achat, il est impossible d’échapper à certains frais.

• Les frais de notaire. L’acquéreur paie obligatoirement des frais de débours relatifs à l’acte notarial. Ceux-ci représentent le remboursement des sommes engagées pour les documents et les services extérieurs à l’étude que nécessite la réalisation d’une affaire. Il s’agit notamment des frais liés à l’établissement du cadastre, de l’hypothèque ou encore aux travaux des géomètres. Par ailleurs, les émoluments du notaire comprennent la rédaction des actes, ainsi que l’exécution des formalités administratives. Les honoraires rémunèrent ses heures de travail et celles de ses collaborateurs. Ils concernent les prestations réalisées dans le cadre de la vente. Si le montant des émoluments est fixe et déterminé par décret, la rémunération des honoraires est, en revanche, librement convenue entre le notaire et les clients.

• Les taxes. Toute transaction qui porte sur un bien immobilier fait également l’objet de droits et taxes perçus par l’Etat. Les taxes applicables portent sur l’achat d’un logement ancien, d’un logement neuf, mais aussi sur un terrain à bâtir.

• L’agence immobilière. Sauf exception, il est nécessaire de passer par une agence immobilière pour trouver un bien. Leurs honoraires sont fixés librement, mais sont obligatoirement affichés.

• Le déménagement. Autres frais souvent considérés comme secondaires, mais qui se révèlent souvent élevés, ceux de déménagement. Ils varient selon la taille du logement et les prestations apportées. Il convient généralement de prévoir de 750 à 1 000 € pour 20 m3, soit l’équivalent d’un deux-pièces, et de 1 200 à 2 000 € pour 30 m3, soit le volume d’un cinq-pièces.

• Les assurances. L’acheteur doit connaître le Taux effectif global (TEG) au moment de la souscription du prêt immobilier. Créé pour protéger les particuliers des publicités trompeuses, le TEG prend en compte le taux d’intérêt du prêt, mais également les frais de dossier, les primes d’assurances et les frais de garantie.

5 QUELS PRÊTS EST-IL POSSIBLE DE SOUSCRIRE LORS DE CE TYPE D’ACHAT ?

Un certain nombre de produits financiers minimisent le montant global des remboursements. Des prêts à taux bonifiés permettent en effet de boucler son acquisition à des conditions défiant toute concurrence.

• Action logement. Ce prêt s’adresse aux salariés d’une entreprise de dix salariés ou plus. Ex-1 % Logement, cet organisme public collecte la participation des entreprises de plus de vingt salariés à l’effort pour la construction de logements sociaux et l’aide à l’accession à la propriété. Le montant de ce prêt ne peut dépasser 30 % du coût total de l’opération envisagée et varie selon la zone géographique :

– 15 000 à 25 000 € en zone A (Paris et région parisienne) ;

– 15 000 à 20 000 € en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) ;

– 7 000 à 15 000 € en zone B2 (communes de 50 000 à 250 000 habitants) ;

– 7 000 à 10 000 € sur le reste du territoire. Les salariés en mobilité professionnelle et les locataires d’un logement HLM qui désirent acquérir leur résidence principale en zones A et B1 peuvent obtenir une majoration de 5 000 €.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+). Mis en place en début d’année sur les cendres de l’ancien PTZ et du dispositif de déductibilité des intérêts d’emprunt immobiliers, le PTZ+ finance la construction ou l’acquisition d’un logement, neuf ou ancien, avec ou sans travaux de rénovation. Destiné aux ménages primo-accédants, sans plafond de ressources, il tient compte du niveau de revenus de l’emprunteur, ainsi que de la composition de sa famille et de la performance énergétique du logement envisagé.

• Le plan d’épargne logement (PEL) et le compte d’épargne logement (CEL) sont des systèmes d’épargne préalables à l’achat d’un logement. Ils augmentent l’apport personnel et facilitent l’obtention de prêts à taux préférentiels.

6 VAUT-IL MIEUX CONTRACTER UN PRÊT À TAUX FIXE OU À TAUX RÉVISABLE ?

Au moment de souscrire un emprunt immobilier, l’acheteur doit choisir entre un taux fixe et un taux révisable. Le taux révisable semble a priori le plus intéressant, mais le montant des remboursements peut alors sensiblement augmenter. La résidence principale est la base du patrimoine familial, ce choix nécessite alors de peser le pour et le contre. Les taux fixes sont plus raisonnables, il peut donc être plus intéressant de privilégier la sécurité dans ce cadre.

En outre, si un banquier cherche à séduire son client avec un taux compétitif et des conditions intéressantes, ce dernier doit en échange lui prouver son sérieux et sa capacité de rembourser sans difficulté le prêt accordé. Dans ces conditions, il convient de bien préparer son dossier et de le présenter le plus clairement et simplement possible.

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