Comment augmenter ses revenus durant la retraite 

Votre retraite est proche et la modicité des revenus à percevoir vous alarme. Pourtant, il existe des moyens d’y remédier, car votre patrimoine recèle sans doute des potentiels inexploités qui permettraient de doper sérieusement vos revenus durant la retraite. Mieux qu’un grand discours, rien de tel qu’un cas concret représentatif.

1 QUELLES SOLUTIONS LE DOCTEUR V A-T-IL MISES EN œUVRE ?

Le docteur V part à la retraite en 2018. Il souhaiterait réduire son activité dès juin 2015 et limiter ses sorties de trésorerie à compter de cette période. Il a acquis, en 2001, un bien immobilier en loi Besson, situé à Courbevoie (Hauts-de-Seine), pour un prix de 202 000 € tous frais compris.

Cet investissement, qui est aujourd’hui estimé, occupé, à 343 400 € (70 % de plus-value potentielle), s’est révélé efficace, en son temps, sur le plan fiscal. Mais il ne génère plus beaucoup d’économies d’impôts désormais et, surtout, il coûte 980 € par mois en trésorerie.

Le docteur V paye actuellement des impôts importants. Il souhaiterait mettre en œuvre des solu­tions pour optimiser sa situation fiscale, celle de sa trésorerie, et ses revenus durant sa retraite.

Il décide de vendre le bien de Courbevoie pour concrétiser sa plus-value. En tenant compte du prêt à rembourser et des taxes sur les plus-values à payer, le solde net à placer est estimé à 238 000 €.

2 SUR QUELS BIENS INVESTIR ENSUITE ?

Le docteur V effectue un investissement de 208 000 € dans un Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), avec le statut de loueur en meublé non professionnel. Il apportera, dans ce cadre, 187 000 € en assurance-vie pour l’adossement (prélevé sur la vente du bien de Courbevoie).

Cet investissement, situé sur la Côte d’Azur, est réalisé dans le cadre de la loi Censi Bouvard. Les réductions d’impôts sont estimées à 35 985 €, réparties sur neuf ans par parts égales, à compter de l’année 2012.

Le loyer annuel est de 4,60 % du prix de l’investissement hors frais, avec une revalorisation de 1,5 % l’an. Au moment de sa retraite, le loyer annuel est estimé à 10 300 €.

L’achat est réalisé en crédit in fine sur six ans pour défiscaliser les revenus produits le plus longtemps possible.

Grâce à cet investissement, le docteur V bénéficie de revenus complémentaires revalorisés et garantis par un bail commercial, sans souci de gestion (le gestionnaire est de premier ordre). De plus, il récupère la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), diversifie son patrimoine et l’origine de ses revenus.

3 QUE FAIRE POUR COMPLÉTER SES RÉDUCTIONS D’IMPÔTS ?

Pour obtenir des réductions d’impôts dès 2011 (année de la cession du bien de Courbevoie), le docteur V complète cet investissement par une souscription de parts de société civile de placement immobilier, une SCPI Scellier BBC (bâtiment basse consommation), pour un montant de 100 000 € avec un apport de 51 000 € en assurance-vie, prélevé sur la vente du bien de Courbevoie. La souscription est financée en crédit in fine sur six ans. Les économies d’impôts sont de 28 000 € sur neuf ans.

Avec cette SCPI BBC, exclusivement investie en région parisienne et propriétaire d’immeubles économes en énergie, il opte pour une stratégie de valorisation à terme. L’un des gros avantages de cet investissement, c’est le confort d’une gestion sans souci.

4 QUELS SONT LES RÉSULTATS AU FINAL ?

Le docteurV qui faisait, avant ces investissements, un effort de trésorerie de 977 € par mois jusqu’à sa retraite, prévue en 2018, verra passer ses décaissements à 373 € par mois en moyenne jusqu’en 2015. Mieux, à partir de 2015, il bénéficiera d’un excédent de trésorerie moyen de 306 € par mois. Et à compter de 2018, l’année de sa retraite, il profitera de revenus complémentaires mensuels de 1 423 € en moyenne jusqu’en 2021.

Ces modestes décaissements lui permettront de bénéficier rapidement de revenus nets supérieurs (à ceux du bien de Courbevoie) défiscalisés et d’économies d’impôts plus importantes. En outre, il récupérera un capital dans une douzaine d’années grâce à la revente des immeubles de la SCPI, ce qui lui permettra de nouveau de compléter ses revenus selon les opportunités du moment ou d’aider ses enfants.

Ainsi, la preuve est faite, il est toujours possible d’agir. Il suffit d’explorer son patrimoine et de dénicher les gisements potentiels à exploiter. Un professionnel de la gestion de patrimoine pourra, bien entendu, vous assister utilement.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com