Faut-il placer les murs de la clinique dans une SCI ?

Le vétérinaire qui acquiert des locaux a le choix entre les intégrer dans son actif professionnel ou les conserver dans son patrimoine privé. La société civile immobilière (SCI) peut être judicieusement utilisée dans un cadre professionnel. Le schéma consiste à isoler le patrimoine immobilier professionnel des autres biens d’exploitation de l’entreprise, et à le loger dans une SCI.

1 QUELLES SONT LES MOTIVATIONS QUI PEUVENT JUSTIFIER LE RECOURS À LA SCI ?

Elles sont multiples. Une SCI qui loge l’immeuble utilisé pour l’exploitation permet de se constituer des revenus d’appoint en vue de la retraite. Le montage est alors le suivant : l’immeuble est apporté à une SCI, qui en devient ainsi propriétaire (en tant qu’associé avec, par exemple, votre conjoint, vous recevez, en contrepartie de l’apport, des parts sociales de la SCI). La SCI loue ensuite à la société d’exploitation l’immeuble dans lequel l’activité est exercée. Elle perçoit donc des loyers qui sont imposés entre vos mains.

Lors de la cession de la clinique, il sera possible, le cas échéant, de continuer à louer l’immeuble à votre successeur pour vous préserver un complément de retraite.

Un autre intérêt de la SCI réside dans la transmission, notamment familiale, de l’entreprise. Inscrire l’immeuble au bilan d’une SCI plutôt qu’à celui de sa société permettra, le moment venu, de procéder à une répartition distincte des différents biens : l’entreprise pourra aller à un enfant diplômé et les parts de la SCI aux autres. La sortie de l’immeuble professionnel permet donc de simplifier les opérations de partage.

2 SUR LE PLAN FINANCIER, LA SCI FACILITE-T-ELLE LA TRANSMISSION DE LA CLINIQUE ?

L’aspect financier est, sans nul doute, l’un des points importants qui motivent le choix de la SCI ou le maintien à l’actif de la société d’exercice. Le repreneur de la clinique peut ne pas être intéressé par l’immeuble d’exploitation et demander sa sortie du bilan, afin de minorer la valeur du patrimoine professionnel cédé. Le loger dans une SCI constitue ainsi une solution pour le faire sortir de la négociation.

A l’inverse, en inscrivant l’immeuble au bilan de la société d’exercice, sa surface financière est augmentée, ce qui “flatte” en quelque sorte les créanciers et peut constituer un avantage dans le cadre d’une opération de cession. La société d’exercice est également plus à même d’offrir des sûretés immobilières réelles, sans l’intervention possible de tiers détenteurs de parts dans la SCI.

3 QUELS SONT LES ARGUMENTS EN FAVEUR DU MAINTIEN DES MURS À L’ACTIF DU BILAN DE LA SOCIÉTÉ D’EXERCICE ?

En matière d’amortissements, notamment, l’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise est plus intéressante que sa localisation dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Dans le premier cas, il est en effet envisageable d’amortir l’immeuble selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui n’est pas possible dans le second cas. De même, pourront aussi être déduits les frais d’acquisition tels que les droits d’enregistrement et les frais de notaire acquittés.

En termes d’imputation des déficits, l’avantage penche, là aussi, plutôt vers l’inscription de l’immeuble au bilan. En effet, si les murs sont inscrits à l’actif de la société, la fraction du déficit qui provient des intérêts des emprunts contractés pour acquérir le bien fait partie des charges financières totalement déductibles. Si l’immeuble est à l’actif d’une SCI, vous ne pourrez pas utiliser la quote-part du déficit foncier issu des intérêts d’emprunts pour réduire votre imposition personnelle, car celle-là n’est imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes. Au total, ces trois charges peuvent peser lourd en termes financiers !

4 DANS UNE SCI, LE LOYER DOIT-IL ÊTRE CONFORME À LA VALEUR LOCATIVE ?

Le niveau de loyer réclamé à la société d’exploitation doit correspondre aux valeurs normales du marché. Si le loyer est fixé à un niveau jugé trop bas, le bail ne sera pas écarté, mais l’administration fiscale pourrait redresser la SCI : le supplément de loyer serait alors directement taxé entre les mains des associés.

Si la SCI et la société qui exploite la clinique vétérinaire sont créées en même temps, avec les mêmes associés, et que le loyer à la charge de la société est excessif, les créanciers pourraient plaider la confusion de patrimoines pour étendre leurs poursuites.

5 FAUT-IL AVOIR UNE SCI SOUMISE À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS ?

Les SCI relèvent généralement de l’impôt sur le revenu. Pour le bailleur, les loyers issus de la location de l’immeuble à sa société sont imposés en tant que revenus fonciers, après déduction des frais habituels.

Si vous êtes fortement imposé (tranche marginale à 40 %), la SCI a un intérêt fiscal à opter pour l’impôt sur les sociétés. Cela permet de faire passer la taxation des revenus locatifs du barème progressif de l’impôt sur le revenu à celui des sociétés à 15 % (dans la limite de 38 120 € de bénéfices ; au-delà, le taux passe à 33,33 %). L’option pour l’impôt sur les sociétés permet, en outre, d’amortir l’immeuble, ce qui accroît les charges déductibles. L’économie réalisée peut donc être conséquente, mais l’option est irrévocable. Elle peut être pénalisante au moment de la cession de l’immeuble ou des parts sociales. Cela nécessite, en tout état de cause, de savants calculs qu’il vaut mieux effectuer avec l’assistance d’un conseil.

6 COMMENT CONSTITUER UNE SCI ?

Deux associés suffisent pour créer une société civile immobilière. Quel que soit votre régime matrimonial, vous pouvez constituer une SCI avec votre conjoint. Si vous êtes pacsé, vous pouvez créer la SCI avec votre partenaire. Vos enfants mineurs non émancipés peuvent aussi être membres de la SCI, dès lors que vous donnez votre accord.

Les statuts peuvent être rédigés librement, mais doivent au moins contenir des clauses relatives aux apports de chaque associé, à l’objet de la société, à la dénomination, au siège social, au capital social, à la durée de la société et aux règles de nomination des gérants et d’organisation de la gérance (nombre de gérants, pouvoirs des gérants à l’égard des associés et des tiers). Il est vivement conseillé de les faire établir par un notaire, si la SCI est constituée avec ses héritiers ou son conjoint, en raison des exigences liées aux règles des donations et des successions. Aucun capital social minimal n’est exigé. Seuls les apports en numéraire et en nature concourent à la formation du capital, lequel peut être fixe ou variable et faire l’objet d’une libération immédiate ou différée. Si la valeur nominale des parts est faible en raison d’un capital minime, la plus-value dégagée lors d’une cession de parts risque d’être importante, et les droits à payer d’autant plus élevés.