Pas si facile, pour un propriétaire, d’augmenter un loyer…

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs protège fortement le locataire en place, avec par conséquent de lourdes contraintes pour le propriétaire, notamment en ce qui concerne l’évolution du loyer.

Le bail arrive à échéance après trois ans si le propriétaire est un particulier ou une société civile immobilière de famille, ou après six ans s’il s’agit d’une autre personne morale. Il se reconduit automatiquement, sauf si le logement est mis en vente, si le propriétaire veut le récupérer pour son usage personnel ou un membre de sa famille ou, cas peu fréquent, si une faute grave peut être imputée au locataire (en général le non-paiement des loyers, parfois une déprédation des lieux, un comportement fortement nuisible pour le voisinage, etc.).

La reconduction classique du bail, c’est-à-dire sans que le propriétaire intervienne particulièrement, ne donne lieu qu’à une faible augmentation du loyer, par l’indexation classique sur l’indice de référence des loyers, comme chaque année à la date anniversaire du bail.

Un loyer « manifestement sous-évalué » suppose un écart important

Cependant, l’article 17-c de la loi de 1989 prévoit la possibilité d’une hausse beaucoup plus forte, lorsque le loyer est « manifestement sous-évalué ». Ce terme utilisé par le législateur a, bien entendu, donné lieu à une abondante jurisprudence, qui n’empêche pas de nouveaux contentieux.

Le propriétaire doit être en mesure de démontrer que le loyer qu’il perçoit actuellement n’a rien à voir avec celui du marché locatif environnant. Pour cela, il est tenu de fournir au moins trois références de logements similaires (même taille, même niveau de confort) ou six au minimum dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, dans la même zone géographique. Ces références doivent également, pour les deux tiers d’entre elles, porter sur des baux dont le locataire n’a pas changé depuis au moins trois ans.

Ainsi, il ne suffit pas qu’un loyer apparaisse intéressant pour le locataire en place, voire faible par rapport à ce qu’il serait possible d’obtenir avec un nouveau locataire. Si l’occupant actuel est en place depuis longtemps, il est logique qu’il disposed’un avantage financier. Le terme « manifestement sous-évalué » suppose, en outre, un écart réellement important et non un simple décrochage.

Par ailleurs, cette possibilité de remettre un loyer à niveau doit rester exceptionnelle. Il n’est pas question de l’utiliser à chaque échéance du bail…

Une procédure délicate mise en œuvre en trois étapes

La procédure à mettre en place est également complexe. Chaque faux pas a pour effet direct de reconduire le bail pour une durée identique, et avec le même loyer ! Elle se déroule en trois temps.

Six mois avant le terme du bail en cours, le propriétaire propose un nouveau loyer, en fournissant les références prévues par la loi. La rédaction même de ce courrier est formaliste et nécessite notamment de reproduire des passages entiers du texte de loi. Il est donc fondamental de se faire assister par un professionnel. Il ne faut pas non plus oublier qu’en proposant ce nouveau loyer, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire. C’est en quelque sorte l’un ou l’autre.

Quatre mois avant le terme du bail en cours, si le locataire n’a pas expressément accepté le nouveau loyer proposé, la commission de conciliation doit être saisie « par l’une ou l’autre des parties », précise la loi. Il est évident que le locataire a tout intérêt à ne rien faire, voire à ne pas répondre, en espérant que le propriétaire laisse passer ce délai.

Avant le terme du bail en cours, si aucune conciliation n’a pu être trouvée devant la commission, ou si celle-ci n’a pas encore eu le temps d’étudier le dossier (la loi ne lui accorde cependant que deux mois pour se prononcer), le juge doit être saisi pour fixer judiciairement le nouveau loyer (ou reconduire l’ancien).

A chacune de ces échéances précises, le délai accordé doit être strictement respecté, au jour près.

Il s’agit donc d’une opération délicate pour le propriétaire. Le locataire est évidemment à l’affût de toute erreur, au-delà de la simple discussion sur le montant du loyer. Il faut également savoir que si un nouveau loyer est fixé, soit à l’amiable soit en justice, la hausse sera répartie par tiers sur les trois ans du nouveau bail (ou par sixième pour un bail de six ans).