Chaque dispositif fiscal d’incitation à l’investissement immobilier cache un piège

L’immobilierconstitueleseulmoyenpour s’enrichir à crédit… sous conditions. Il faut en effet choisir soigneusement le bien et son emplacement, ainsi que le mode de financement, et utiliser correctement l’éventuel dispositif fiscal incitatif.

Pour l’achat d’une résidence principale, chacun sait presque instinctivement s’il fait ou non le bon choix en se fondant sur des critères comme la proximité des moyens de transport, le cadre de vie, les infrastructures, l’ambiance, la vie culturelle, etc. Pourquoi agir différemment dans le cadre d’un achat à but locatif ? Le locataire s’attachera en effet aux mêmes facteurs. La bonne question à se poser avant d’investir pour louer est donc simple : « Est-ce que je serais prêt à acheter cette maison (ou cet appartement) pour y vivre ? » Si la réponse est positive, il n’y a plus lieu d’hésiter. Dans le cas contraire, mieux vaut s’abstenir.

Une fois le lieu choisi, l’investisseur doit se pencher sur le crédit. De ce côté, une décrue non négligeable est constatée. Une baisse des taux comprise entre 0,10 % et 0,15 % a été enregistrée en mars. Les prêts à taux fixes moyens atteignent des niveaux historiquement bas, de l’ordre de 3,65 % sur quinze ans et de 3,80 % sur vingt ans. Les bons clients peuvent même obtenir mieux. D’un point de vue strictement financier, la période est donc propice pour s’endetter. Pour leur part, ceux qui ont emprunté au cours des deux dernières années ont tout intérêt à renégocier, car les taux ont baissé de plus d’un point depuis. Si leur banque s’y oppose, ils peuvent solliciter un courtier en prêt.

Après le lieu et le crédit, l’investisseur doit se pencher sur le dispositif fiscal. Aujourd’hui, la chasse aux niches fiscales est ouverte. Elles sont plafonnées à 20 000 €, auxquels s’ajoutent 8 % des revenus du foyer fiscal. Mais parmi les systèmes Scellier, Girardin et les zones de revitalisation rurale, lequel choisir ? Une nouvelle fois, les critères sont ceux du bon sens. Si la loi Scellier peut être intéressante, le dispositif Girardin (investissement dans la pierre dans les Dom-Tom) ne se justifie que pour ceux qui ont des attaches outre-mer, et il convient de se méfier des zones de revitalisation rurales qui sont trop dépendantes de l’exploitant hôtelier…

Investissement Scellier : vérifier l’existence d’une demande locative solvable

La loi Scellier présente de nombreux avantages. La simplicité d’abord. L’investisseur achète un bien neuf qu’il louera pendant neuf ans à titre de résidence principale. Il “récupérera” 25 % du prix de son acquisition sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, dans la limite de 300 000 € par opération (une seule opération par an). En outre, afin d’éviter les offres qui ne tiennent pas compte de la demande locative, seules certaines zones sont éligibles à la loi Scellier.

Toutefois, enquinzeans (duréemoyenne d’endettement du propriétaire), la donne peut changer et il faut malgré tout louer impérativement pendant neuf années. En plus de l’emplacement et de la présence d’une demande locative solvable dans le secteur choisi (la devanture des agences immobilières est un bon critère pour l’évaluer), l’investisseur doit veiller à ne pas payer le bien 20 à 25 % plus cher que le prix du marché. Ce dépassement se justifie par les services qu’apporte généralement le vendeur (recherche des locataires, mise en place de garanties contre les impayés, etc.). Au-delà, c’est ce dernier qui bénéficie de l’avantage fiscal, et plus l’investisseur !

Le dispositif Girardin : intéressant, mais gare à la revente

L’investissement outre-mer peut se faire sous le régime de la loi Scellier ou celui de la loi Girardin. Dans ce dernier cas, il existe deux possibilités. Le Girardin en secteur libre permet de défiscaliser 40 % de l’investissement sur cinq ans (soit 8 % de réduction d’impôt sur cette période). Le Girardin en secteur intermédiaire, qui implique de respecter un plafond de ressources du locataire, permet de défiscaliser 50 % du prix d’acquisition (soit 10 % sur cinq ans). Cependant, l’investisseur aura toujours du mal à revendre le bien tant que des avantages fiscaux comparables continueront d’exister. Plusieurs dispositifs se sont succédé : la loi Pons, la loi Paul, la loi Girardin… Trouver un acheteur pour un bien ancien, sans avantage fiscal, alors que des logements neufs avec avantage fiscal sont disponibles relève de l’exploit… Ce type d’investissement n’est donc raisonnable que pour ceux qui veulent ensuite faire de leur bien une destination de vacances, le lieu de leur retraite, etc.

Quant aux zones de revitalisation rurale, mieux vaut généralement les éviter. Ce dispositif consiste à acheter une résidence de tourisme située dans un secteur à revivifier (ce qui est peu rassurant…). Un bail commercial est signé avec un exploitant hôtelier. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 25 % du montant de son investissement (dans la limite de 50 000 € pour un célibataire et du double pour un couple marié). Mais gare aux promesses non tenues et à la défaillance de l’hôtelier… De nombreux cas de ce type sont rapportés. Mieux vaut passer son chemin, sauf cas exceptionnel.