Souvent décriés, les syndics bénéficient enfin d’un contrat précis

Voilà plus de cinq ans que les représentants professionnels des syndics de copropriété, ceux des copropriétaires et ceux des locataires étaient en négociation, afin de lister les prestations que le contrat de syndic doit recouvrir a minima. Les contentieux étaient récurrents, pas toujours menés avec une parfaite bonne foi, et de toute façon néfastes pour les rapports entre les copropriétaires et leurs syndics. Les ministres successifs avaient prévenu : à défaut d’accord, le gouvernement interviendrait pour pacifier le débat. C’est donc chose faite avec l’arrêté en date du 19 mars 2010⁽¹⁾, bizarrement signé par Hervé Novelli, secrétaire d’Etat à la Consommation (et non par Benoist Apparu, en charge du Logement) qui dresse la liste des quarante-quatre tâches de gestion courante qui s’imposent à tout syndic dans le cadre de ses honoraires forfaitaires.

Une application à tous les contrats signés à partir du 1^er juillet prochain

Le principe est simple : rien de ce qui est inclus dans cette liste ne peut donner lieu à des honoraires supplémentaires. A l’inverse, bien entendu, tout ce qui n’y figure pas peut être facturé à la copropriété, selon les règles habituelles (devis, accord préalable de l’assemblée, contrat écrit, etc.). Cet arrêté ne s’applique qu’à tous les contrats signés à partir du 1^er juillet 2010. L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) souligne qu’il reprend en fait la liste des prestations courantes qui avait été arrêtée en concertation avec le Conseil national de la consommation (CNC), mais qui n’avait pas été ratifiée par toutes les parties prenantes. Les contrats en cours peuvent donc y déroger, jusqu’à leur renouvellement, mais il est évident que les copropriétaires pourront d’ores et déjà mettre leur syndic au pied du mur : soit une mise en conformité du contrat, soit un changement de gestionnaire à la prochaine échéance.

Cinq grands postes sont fixés

« La liste minimale des prestations de gestion courante », dites « invariables », se décompose en cinq postes.

1) Assemblée générale annuelle

• Convocation et documents joints, réunion préparatoire du conseil syndical, établissement de l’ordre du jour, présence (durée contractuelle précisée) du syndic, mise à disposition des pièces comptables et autres, tenue de l’assemblée, feuille de présence, émargements et pouvoirs, registre des procès-verbaux, rédaction du procès-verbal (si le syndic est secrétaire), notification, affichage.

Sur ce point, l’arrêté insiste sur un sujet qui fâche : le contrat de base du syndic doit préciser « expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus ». Un moyen de lutter contre les assemblées interminables générées par les abus de certains copropriétaires, mais aussi de surfacturer les assemblées tenues en dehors des heures ouvrables.

2) Comptabilité générale

• Compte de gestion générale et annexes (présentation, budget prévisionnel), compte copropriétaire (dont provisions, consommations individuelles), comptes fournisseurs, remise des documents en cas de changement de syndic, compte bancaire séparé (ou prix différentiel en cas de choix contraire).

3) Administration/gestion

• Détention et conservation des archives (à préciser : volume, nature, ancienneté). Transmission au successeur.

• Relations avec le conseil syndical (communication de pièces, recueils des avis).

• Entretien et maintenance (visite selon nombre et modalités à préciser), négociation et suivi des marchés, gestion des contrats et échéances, gestion des diagnostics et dossiers obligatoires, carnet d’entretien, gestion des travaux d’entretien et de maintenance, appels d’offres (devis et mise en concurrence en vue de leur présentation en assemblée générale).

4) Assurances

• Souscription des polices avec accord préalable du syndicat, déclaration de sinistres (parties communes et privatives concernées), règlement des indemnités aux bénéficiaires.

5) Gestion du personnel

• Recherche et entretien préalable, contrat, avenants, paiement des salaires et indemnités, charges sociales, congés, formation, etc.

• (1) Paru au Journal officiel du 21/3/2010.