De nombreux critères subjectifs compliquent la décision d’achat d’un bien

L’achat et la vente d’une action ou d’une obligation sont simples : à chacune correspond un prix, connu de tous. Pour l’immobilier, l’exercice est plus délicat. En effet, outre les facteurs objectifs, il convient de prendre en considération des données subjectives. Il est nécessaire de les connaître pour adopter une démarche méthodologique adéquate lors de l’achat ou de la cession d’un bien.

Il faut en premier lieu se pencher sur la commission d’agence. Il s’agit d’un critère accessoire, mais non négligeable. Son montant est d’environ 5 à 6 % du prix de la vente. Bien entendu, il est négociable. Logiquement, l’acheteur et le vendeur partagent le paiement de la commission. Mais dans les faits, elle est supportée par l’acheteur, puisque c’est le vendeur qui fixe le prix qu’il souhaite percevoir.

Pour savoir s’il achète au juste prix, l’investisseur peut se référer à un prix moyen en consultant différents sites Internet, par exemple ceux des notaires (www.paris.notaires, www.notaires.fr), celui du Crédit Foncier (www.marche-immo.com) ou encore celui de la Fnaim (www.fnaim.fr). Bien entendu, il peut également faire le tour des agences locales pour effectuer des comparaisons. Dans le cadre de la visite, il convient de noter tout ce qui peut justifier un prix plus élevé ou moins élevé que la moyenne. Dans ce domaine, les critères sont nombreux, objectifs ou subjectifs. Il peut ainsi s’agir de la situation (en centre-ville, dans un quartier calme), de l’existence d’un parking, de la proximité des transports et des écoles, de la présence d’un ascenseur et/ou d’un gardien, de travaux à réaliser ou qui viennent d’être faits, de l’isolation thermique, etc. Par ailleurs, l’acheteur ne doit pas hésiter à visiter le bien deux ou trois fois, à des moments différents, pour se faire une idée précise de la luminosité et du calme.

PAS, emprunt classique, crédit in fine : à chacun sa solution pour le financement

Du côté des financements, le prêt à l’accession sociale (PAS) peut être utile. Ce prêt conventionné permet d’acheter sa résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien. Il est soumis à des conditions de ressources. Par exemple, pour un couple marié ou pacsé, avec deux enfants à charge en région parisienne, les revenus 2009 du foyer ne doivent pas dépasser 56 875 €. Il convient de prendre en considération les revenus de l’année qui précède la demande (donc, 2009 pour une demande en 2010).

Le PAS est à comparer aux prêts bancaires classiques, qui proposent aujourd’hui des taux fixes moyens à 3,75 % sur quinze ans et 3,90 % sur vingt ans. En fait, tout dépend du profil de l’emprunteur. En règle générale, le PAS est intéressant pour ceux qui peuvent bénéficier de l’aide au logement. Cette dernière participe en effet au remboursement de l’emprunteur, puisqu’elle sera versée chaque mois à la banque auprès de laquelle l’emprunt a été souscrit.

Quant aux crédits in fine proposés par certains établissements, il ne s’agit pas forcément d’une bonne idée. Ils consistent à rembourser uniquement les intérêts pendant la durée de l’emprunt, puis le capital à la fin. Le principe est le suivant : l’emprunteur souscrit un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation au bénéfice de la banque pour reconstituer le capital. Pour une accession à la propriété, ce type d’emprunt ne présente aucun avantage par rapport à un prêt classique amortissable. En revanche, le jeu en vaut parfois la chandelle lorsque l’investisseur souhaite louer et dispose par ailleurs de revenus fonciers et d’une forte imposition, afin de neutraliser des revenus fonciers.

Dans le choix financier comme dans celui du bien, chaque cas est particulier. Une simulation sérieuse est donc nécessaire avant de se lancer.