Qu’est-ce que la garantie des risques locatifs ? - La Semaine Vétérinaire n° 1395 du 05/03/2010
La Semaine Vétérinaire n° 1395 du 05/03/2010

Immobilier

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

La garantie des risques locatifs (GRL) universelle est un dispositif mis en place après concertation entre les partenaires sociaux d’Action logement, l’Etat et les assureurs.

Le but de la GRL est d’assurer les propriétaires contre les risques locatifs et de permettre à tous les locataires de pouvoir se loger, à condition que leur loyer mensuel, charges et taxes comprises, ne dépasse pas la moitié de leurs ressources mensuelles, aides personnelles au logement comprises (cela s’appelle le taux d’effort).

1 QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

La GRL s’applique aux logements situés sur le territoire français loués nus ou meublés à titre de résidence principale, dont le montant total du loyer mensuel (charges et taxes locatives comprises) est inférieur ou égal à 2 000 €.

Si le logement n’est pas éligible (loyer mensuel supérieur à 2 000 €) ou que le locataire n’est pas éligible (taux d’effort supérieur à 50 % ou indéterminable), les bailleurs peuvent souscrire un autre contrat d’assurance qui garantit les impayés de loyer, soit auprès d’un assureur adhérent au dispositif GRL, soit auprès d’un autre assureur de leur choix.

2 QUEL EST L’INTÉRÊT POUR LES BAILLEURS PRIVÉS ?

Le propriétaire qui propose un bien à la location cherche avant tout à sécuriser et à pérenniser ses recettes locatives. Toutes les compagnies d’assurances proposent aujourd’hui des formules de garantie plus ou moins complètes qui couvrent les différents risques locatifs, mais il n’est pas simple de comparer les propositions. La GRL constitue alors une solution alternative intéressante, car elle permet de garantir les revenus locatifs des bailleurs (garantie de loyers impayés), et de simplifier les démarches dans les relations entre le bailleur et les locataires.

3 QUE GARANTIT LE DISPOSITIF ?

Le nouveau dispositif de GRL est caractérisé par un contrat d’assurance conclu entre l’assureur et le bailleur, appelé “contrat socle”. Celui-ci est directement commercialisé par les assureurs qui ont signé, avec l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), une convention qui précise notamment les modalités techniques et opérationnelles de mise en œuvre du cahier des charges. Le contrat socle doit couvrir le risque d’impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l’assuré par un locataire :

– soit lors d’impayé total pendant deux mois, consécutifs ou non ;

– soit en cas d’impayé partiel dont le montant est au moins égal à un mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) apprécié sur une période de douze mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur. Le plafond d’indemnisation s’élève à 70 000 €.

Le contrat doit également couvrir, lors du départ du locataire, les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci (dans la limite de 7 700 € TTC par logement et par sinistre en cas de location nue et de 3 500 € TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée), ainsi que le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives.

En cas d’impayés, le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement.

4 COMMENT EST FIXÉE LA PRIME ?

Le taux de la prime dont doivent s’acquitter les bailleurs est librement fixé par l’assureur, indépendamment de la situation du locataire. Ils peuvent souscrire un contrat individuel par lot ou un contrat groupe, qui inclut la gestion de plusieurs lots. Pour le bailleur, il devient alors beaucoup plus simple de comparer les tarifs proposés par les assureurs pour un même produit, le contrat socle.

Il est interdit de cumuler caution et GRL. En effet, pour les locations vides du parc privé, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut exiger un cautionnement.

5 QUELS SONT LES LOCATAIRES CONCERNÉS ?

Le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place. Initialement, le dispositif concernait seulement ceux qui ne répondaient pas aux critères usuels de solvabilité exigés des assureurs et des bailleurs. Désormais, tout locataire dont le taux d’effort n’excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel, est éligible au contrat socle. Mais l’existence et le financement des compensations dépendent du statut du locataire.

6 COMMENT SONT CALCULÉES LES RESSOURCES DU LOCATAIRE ?

Les ressources comprennent l’ensemble des revenus (ceux d’activités, les pensions, les allocations familiales ou sociales, etc.), y compris les aides au logement éventuellement versées, des colocataires ou du ménage locataire (c’est-à-dire les titulaires du bail et l’occupant marié avec le titulaire du bail).

Il appartient au bailleur de vérifier, au vu des pièces justificatives fournies par le locataire, que celui-ci est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l’assureur qui contrôlera l’éligibilité du locataire et déterminera son profil.

Les locataires déjà en place peuvent bénéficier du dispositif GRL si le bail a pris effet au moins six mois avant la date de souscription du contrat d’assurance. En outre, il ne doit pas y avoir deux mois, consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer au cours des six mois qui précèdent cette souscription. Si le bail a été signé avant la date de souscription du contrat d’assurance, mais depuis moins de six mois, le locataire n’est pas éligible au dispositif.

La GRL ne représente donc pas une véritable révolution en matière de garantie locative pour les propriétaires bailleurs (80 % d’entre eux n’ont souscrit aucune garantie locative), mais elle a l’avantage de proposer une solution de base à un tarif qui devrait être raisonnable, environ 2 à 2,50 % du loyer.

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