Des économies d’impôts, oui, mais sous certaines conditions

En matière fiscale, comme dans beaucoup d’autres domaines, le principe du “donnant donnant” s’applique. Mieux vaut donc détenir les informations adéquates au bon moment pour organiser et établir des stratégies de défiscalisation.

En matière immobilière, attention à la durée d’engagement de location

Un couple de vétérinaires a réalisé un investissement locatif dans le cadre de la loi Besson, voici bientôt neuf ans. Ils viennent de décider d’en effectuer un nouveau via la loi Scellier. Dans cette perspective, ils envisagent de vendre l’appartement relevant du dispositif Besson, qui ne défiscalise pratiquement plus rien, pour lui substituer le nouvel investissement défiscalisant générateur de réductions d’impôts estimées à 99 938 € sur douze ans. Ils ne sont toutefois pas conscients que cette vente les obligera à restituer les avantages fiscaux liés aux éventuels déficits imputés sur leur revenu global⁽¹⁾. En effet, lorsqu’il opte pour un bien immobilier locatif défiscalisant, outre l’engagement de location (Besson, Perissol, Robien ou maintenant Scellier), l’investisseur se situe dans le cadre fiscal général des revenus fonciers qui impose le maintien de la location du bien durant les trois ans qui suivent l’année du dernier déficit imputé sur le revenu global !

Dans le cas de ce couple, le prévisionnel des déficits à imputer sur les années à venir montre qu’ils se poursuivront jusqu’en 2011. S’ils souhaitent vendre sans subir la reprise des avantages fiscaux liés aux déficits imputés, l’opération ne devra avoir lieu qu’à compter de 2015 ! Par chance, les montants de déficits concernés sont particulièrement faibles. De ce fait, les vétérinaires pourront vendre, car les avantages fiscaux repris seront également bas. Ils décident donc de céder leur bien début 2013. Les déficits repris seront donc ceux de 2010 et 2011.

Cet exemple montre qu’il convient, notamment pour les lois Besson, Perissol, Robien ou Scellier, de tenir compte de la durée d’engagement de location propre au cadre spécifique défiscalisant, soit neuf ans, mais également de la durée d’engagement de location propre aux revenus fonciers, soit trois ans. Toutefois, en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, les avantages fiscaux ne sont pas repris.

Concernant l’investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou en loi Censi-Bouvard, la règle est également une durée de neuf ans pour l’exploitation de la résidence.

Ce laps de temps s’applique aussi pour la location dans le cadre du Scellier Dom-Tom, alors que la loi Girardin n’impose qu’un engagement de cinq ans (six en location intermédiaire). Mais contrairement aux autres dispositifs, l’investissement immobilier outre-mer ne permet pas de cumuler une réduction d’impôt et un report de déficit sur le revenu global.

Pour la loi Malraux, l’engagement de location est de six ans si les demandes de permis de construire ont été déposées avant le 31 décembre 2008. Il passe à neuf ans pour un dépôt après cette date. S’y ajoute toujours, bien entendu, la condition générale de trois ans propre aux revenus fonciers.

En matière de monuments historiques, depuis l’imposition 2009, les propriétaires doivent s’engager à conserver le bien durant au moins quinze ans à compter de leur acquisition, plus les éventuels trois ans !

Des délais de détention s’appliquent aussi en matière financière

Dans le domaine financier, en échange de certains avantages fiscaux, l’investisseur est également tenu à une détention minimale du bien pendant un certain laps de temps.

Ainsi, pour les fonds communs de placement en innovation et les fonds d’investissement de proximité, une réduction d’impôt est permise à condition de détenir des parts durant au moins cinq ans à compter de la souscription.

Pour les Sofica, les titres doivent être détenus cinq ans au minimum après l’année de la souscription.

Pour le plan d’épargne en actions (PEA), l’exonération d’imposition des dividendes et des plus-values n’est acquise que si aucun retrait n’est intervenu au terme de cinq ans.

Quant à la populaire assurance-vie ou au moins connu contrat de capitalisation, ils donnent droit à certaines exonérations après huit ans de détention.

Il s’agit donc souvent de durées de détention longues dont il convient de tenir compte pour ne pas être contraint de conserver un bien et rater ainsi une opportunité ou subir une reprise des avantages fiscaux !

• (1) Le problème de l’occupation du bien n’est pas écarté, mais nécessiterait d’importants développements.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com