Cette année, la loi Scellier conserve ses avantages fiscaux

La loi Scellier permet de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, de logements construits, de locaux transformés en logements ou de locaux réhabilités et de sociétés civiles de placement immobilier si elles sont composées à 95 % de biens éligibles⁽¹⁾. La loi de finances pour 2010 a confirmé les avantages fiscaux de ce dispositif. C’est une bonne nouvelle, car les taux d’intérêts sont encore bas.

Prenons l’exemple d’un particulier qui décide de profiter de la loi Scellier au taux de réduction d’impôt de 37 %. Il achète en 2010 un studio en l’état futur d’achèvement à Maisons-Alfort (Val-de-Marne), au prix de 158 397 €. Ses économies d’impôts sont dans ce cas estimées à 77 700 €. L’appartement ne lui coûtera donc que 59 944 €.

Des logements avec ou sans label écologique

A compter de cette année, il convient de distinguer les biens selon leur classement en bâtiments basse consommation d’énergie (BBC) ou non.

Pour les logements non BBC, les taux de réduction sur neuf ans sont de 25 % en 2010, de 15 % en 2011 et de 10 % en 2012. Pour les logements labellisés BBC, ces taux sur neuf ans passent de 25 % en 2010 à 25 % en 2011 et à 20 % en 2012. Pour le Scellier intermédiaire, il faut ajouter 12 % sur six ans et l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers tirés de la location du bien Scellier, sous certaines conditions.

Le label BBC définit un objectif de consommation maximale en énergie fixé à 50 kWh/m²/an, modulé selon les régions et l’altitude. Les consommations d’énergie concernées sont le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage des locaux et les auxiliaires.

Les maisons construites actuellement répondent à la norme RT 2005 et consomment en moyenne entre 91 et 150 kWh/m². Le chemin à parcourir est encore long…

Concrètement, ces nouvelles normes se traduisent notamment par…

• Une nouvelle conception du bâtiment qui, dès le début, envisagera d’intégrer les apports solaires, de préserver le confort d’été, de favoriser l’éclairage naturel, d’intégrer les équipements d’énergie renouvelable, etc.

• Une isolation et des vitrages performants, avec une préférence pour l’isolation extérieure, plus performante, et plutôt de grandes ouvertures du côté sud pour chauffer en hiver et pour limiter l’éclairage artificiel, tout en faisant attention au taux de vitrage pour maîtriser l’échauffement l’été.

• Une enveloppe extérieure étanche à l’air avec un niveau chiffré de perméabilité qui ne doit pas être dépassé pour obtenir le label BBC Effinergie. Pour être classé à haute performance énergétique, le bâtiment devra limiter au maximum les pertes induites par les fuites d’air.

• Des ouvertures au soleil qui devront présenter des protections contre ce dernier, pour améliorer la performance thermique et le confort d’été. Pour obtenir le label BBC Effinergie, les vitres devront répondre à certaines caractéristiques (facteur solaire, lumière, etc.).

• Une ventilation optimisée en termes de coût et d’efficacité solaire, afin d’éviter ou de limiter la climatisation dans les régions du Sud.

• Un chauffage performant, comme le gaz individuel ou collectif, avec des chaudières à condensation basse consommation dont les caractéristiques répondent aux exigences de la réglementation BBC. Les pompes à chaleur (répondant à certaines normes) seront à privilégier.

• L’utilisation d’énergies renouvelables, car dans le cadre des calculs réglementaires exigés pour l’obtention du label BBC, l’emploi d’énergies conventionnelles est pénalisé.

• La production d’eau chaude sanitaire solaire, évidemment, mais d’autres solutions peuvent être envisagées si elles répondent à certains critères chiffrés.

• La limitation de la consommation d’électricité pour l’éclairage, en favorisant la lumière naturelle et en utilisant les lampes à basse consommation.

• Des règles de bon sens devront être respectées comme le recours aux minuteries, aux détecteurs de présence, etc.

Les bâtiments anciens devront se mettre peu à peu aux normes

Le prix de revient de ces nouveaux logements vraiment différents va augmenter, car les économies d’énergie seront importantes. L’immobilier neuf, sans être BBC, est plus cher que l’ancien, car il répond à quantité de normes. Et si l’ancien semble moins coûteux au départ, à l’usage et à la revente, le propriétaire sera rattrapé par les coûts. Dans le temps et progressivement, les bâtiments anciens devront se mettre également aux normes et, tant qu’ils ne le seront pas, ils resteront plus coûteux pour leurs occupants.

Face à ces normes écologiques, l’attitude à adopter est plutôt d’opter pour la loi Scellier non BBC à 25 % en 2010, avec des prestations de grande qualité, sauf si l’opportunité d’acquérir un bien BBC Effiniergie dès cette année se présente, à un prix raisonnable. A compter de 2011, mieux vaudra choisir des bâtiments BBC Effinergie.

• (1) Voir aussi La Semaine Vétérinaire n° 1369 du 28/8/2009. Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com