L’immobilier peut servir à compléter sa retraite

Ceux qui souhaitent préparer leur retraite en douceur, disposant pour cela d’une vingtaine d’années, mais allergiques à la Bourse, peuvent se tourner vers la pierre. Il existe dans ce secteur quelques bonnes pistes à découvrir ou à redécouvrir, comme l’investissement locatif ou le démembrement de propriété.

Le premier conseil à donner au candidat investisseur est d’emprunter pendant qu’il est suffisamment jeune pour le faire dans de bonnes conditions. Un emprunt sera en effet nécessaire pour pouvoir acheter avec un effet de levier sur son patrimoine. L’immobilier est le seul actif que les banques financent à crédit. Par ailleurs, les solutions seront différentes selon qu’il sera ou non fortement imposé sur le revenu et/ou déjà propriétaire de biens immobiliers. De telles données ont leur importance pour la recherche d’une éventuelle réduction d’impôt, ou encore pour pouvoir défiscaliser ses loyers.

La location présente de belles opportunités, dans le neuf comme dans l’ancien

La première piste à étudier est l’achat d’un bien immobilier qu’il faudra louer pendant neuf ans sous le régime de la loi Scellier. Les avantages sont nombreux : simplicité et réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat, avec un plafond de 300 000 €. Cela représente une réduction annuelle maximale de 8 330 €.

Il s’agit d’une bonne solution pour un premier investissement dans la pierre à usage locatif pour ceux qui payent au moins 4 000 € d’impôt sur le revenu. Il faut toutefois choisir un bien de bonne qualité, à proximité des transports en commun, dans une commune où il existe une véritable demande locative.

L’achat dans l’ancien d’un bien à rénover est une autre option à envisager. Une nouvelle fois, les avantages sont nombreux. Le prix d’acquisition de ce type de logements est plus faible de 20 à 40 % par rapport au neuf. Par ailleurs, ils sont souvent attractifs pour les locataires, car ils sont situés en centre-ville la plupart du temps. Il s’agit d’une solution à retenir, en particulier pour les personnes déjà propriétaires, qui perçoivent des loyers de leurs autres biens. En effet, les dépenses de rénovation créeront un déficit foncier imputable sur les loyers, voire sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit est reportable sur les dix années à venir. Cette possibilité est d’autant plus intéressante que les loyers sont les revenus les plus taxés.

Le choix du démembrement de propriété peut être une option profitable

Le démembrement de propriété est une opération juridique qui consiste à séparer le droit d’acheter ou de vendre le bien (nue-propriété) du droit de l’occuper ou de le louer (l’usufruit).

Un investisseur peut acquérir la nue-propriété pour préparer sa retraite. Les avantages sont nombreux, à commencer par le prix d’achat, puisque seule une partie du montant du logement est à payer : 50 à 70 % selon la durée du démembrement. Un confrère âgé de quarante-cinq ans qui souhaite prendre sa retraite à soixante-cinq ans aura intérêt à opter pour un démembrement de propriété sur vingt ans. Il ne percevra aucun loyer pendant ce laps de temps, donc n’augmentera pas ses revenus, autrement dit ses impôts (rappelons que les loyers sont les revenus les plus imposés). Par ailleurs, il aura la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété de ses autres revenus fonciers. En outre, s’il est soumis à l’impôt sur la fortune (ISF), le bien acheté échappera à l’assiette de celui-ci, car c’est à l’usufruitier qu’incombe le paiement de l’ISF.

Dans ce type d’opération, le vétérinaire sera le nu-propriétaire, l’usufruitier prenant la qualification de bailleur social (organisme de location). A la fin du démembrement, il deviendra pleinement propriétaire de la nue-propriété, mais aussi de l’usufruit. Il pourra donc louer et percevoir des loyers pour compléter sa retraite. Certes, il sera imposé sur les loyers perçus, mais ses revenus de retraité seront certainement plus faibles que ceux perçus pendant son activité professionnelle. Cela devrait donc être une bonne opération.