Comment choisir entre bail professionnel et commercial ? - La Semaine Vétérinaire n° 1385 du 18/12/2009
La Semaine Vétérinaire n° 1385 du 18/12/2009

Lieu d’exercice

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Pierre Botrel

La loi de modernisation de l’économie du 4 mars 2008 offre aux professionnels libéraux la possibilité d’opter pour l’un ou l’autre. Revue des différences.

Le régime juridique applicable aux vétérinaires pour la location de leurs locaux est le bail professionnel. Néanmoins, ils peuvent être tentés de conclure un bail commercial, dont les principales caractéristiques diffèrent.

1 QU’ONT EN COMMUN CES DEUX RÉGIMES ?

Les dispositions du bail professionnel comme du bail commercial relèvent pour l’essentiel d’une libre négociation entre bailleur et locataire. Dans les deux cas, la fixation du loyer de départ est libre. La durée du bail commercial est de neuf ans au minimum au lieu de six ans au moins pour le bail professionnel. En revanche, les différences sont notables entre les deux régimes en matière de révision du loyer en cours de bail. Pour le bail professionnel, la révision du loyer intervient dans les conditions fixées librement par les parties et, en l’absence de clause d’indexation, le loyer ne variera pas pendant toute la durée du bail. Avant de signer un bail professionnel, il faut donc bien vérifier qu’aucune clause ne stipule que le loyer pourra être ajusté à sa valeur locative.

La révision du bail commercial intervient tous les trois ans, mais elle est plafonnée sur la variation de l’indice du coût de la construction ou du nouvel indice trimestriel de révision des loyers commerciaux. Le loyer n’est pas à l’abri de réajustements selon la valeur locative, tant en cours qu’en fin de bail. Ce dernier peut comporter une clause d’indexation, par exemple annuelle, qui peut toutefois être “révisée”.

2 LEQUEL EST LE PLUS PROTECTEUR ?

Les vétérinaires peuvent quitter le local à leur guise en cours de bail professionnel, à tout moment (moyennant le respect d’un préavis de six mois), tout en étant protégés contre le risque de reprise des locaux par le bailleur, ce que ne permet pas le bail commercial (seulement tous les trois ans, sauf clause contraire).

C’est en fin de bail que la différence entre les deux baux est la plus marquée. Dans le bail professionnel, le locataire n’a aucune assurance de sa reconduction ou de son renouvellement. Le congédiement est libre et n’a pas à être motivé, et il ne donne lieu à aucune indemnité pour le locataire. Le renouvellement est toujours facultatif pour le bailleur, qui peut le subordonner aux conditions qu’il souhaite, en particulier de loyer. Toutefois, si le propriétaire de son local est d’accord, le vétérinaire peut faire inclure certaines clauses propres aux baux commerciaux (droit au renouvellement, ou à défaut une indemnité d’éviction). Mais, en cas de litige, les juges doivent vérifier que telle est bien la volonté des intéressés, ces derniers étant dans l’obligation de déclarer expressément leur décision de se placer sous l’emprise du décret du 30 septembre 1953 (le statut des baux commerciaux) pour une ou plusieurs des prérogatives spécifiques. En optant pour le bail commercial, ce type de contentieux n’a plus lieu d’être.

Dans les baux commerciaux, le bailleur ne peut utiliser aussi facilement la faculté de refuser le renouvellement du bail. Certes, il dispose de multiples possibilités d’éviction du locataire, mais cette éviction ne peut intervenir que dans le cadre fixé par la loi et, la plupart du temps, elle implique le versement d’une indemnité. La propriété commerciale est aussi l’un des grands avantages offerts par les baux commerciaux : la cession du droit au bail est libre et le bailleur ne peut s’y opposer, alors qu’elle peut être totalement interdite dans le cadre d’un bail professionnel.

3 COMMENT SÉCURISER UN BAIL PROFESSIONNEL ?

Un certain nombre de dispositions peuvent être insérées dans le bail professionnel pour mieux couvrir le locataire. Outre la cession du bail et l’indemnité d’éviction, il est possible de prévoir des clauses particulières concernant la réalisation de travaux par le locataire (accord préalable du bailleur, sort des travaux en fin de bail : au départ du locataire, le bailleur peut demander la remise des lieux en l’état d’origine !), ou encore une clause de non-concurrence (interdiction de louer un autre local de l’immeuble pour une activité de vétérinaire ou de relouer le local dont le bail n’a pas été renouvelé à un autre vétérinaire).

4 QUELS POINTS DU BAIL FAUT-IL VÉRIFIER AVANT DE SIGNER ?

La destination des lieux est en principe immuable (sauf clause contraire du bail professionnel). Au moment de signer le bail, le vétérinaire doit la vérifier et s’assurer que la clause couvre bien l’ensemble des activités autorisées par les textes ordinaux, afin d’éviter que le bailleur ne puisse invoquer une modification de la destination des lieux, dans le but d’augmenter substantiellement le loyer au moment du renouvellement du bail.

Il convient de s’assurer que les biens loués font l’objet d’une définition précise. Plus la description des immeubles ou des locaux est détaillée, plus l’étendue des droits de jouissance du locataire sera affirmée. Il évitera ainsi des contentieux lorsque le bailleur conteste, par exemple, l’utilisation de certaines dépendances (comme un garage) pour l’exploitation des locaux principaux.

5 EN BAIL COMMERCIAL, QUELLES SONT LES CAUSES DE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER ?

Diverses circonstances permettent au propriétaire d’écarter le plafonnement du loyer au renouvellement du bail et de demander au locataire un nouveau prix beaucoup plus élevé. Cela peut être le cas si le locataire a violé les clauses du bail (réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, modification de la destination des lieux non autorisée, non-paiement des loyers, etc.), s’il y a une amélioration sensible des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ou une modification de la consistance du local (à la suite de travaux d’agrandissement), etc. La plus grande vigilance est donc de mise, car tout manquement peut aboutir à la résiliation du bail commercial ou au non-renouvellement sans perception d’une indemnité d’éviction. Il ne faut pas non plus hésiter à renégocier des clauses inacceptables au moment du renouvellement, du bail, ou à prendre les devants, notamment à l’approche de l’expiration du bail. C’est une façon de forcer un propriétaire un peu négligeant ou indécis à se manifester ou à prendre position.

6 QUELLES SONT LES CLAUSES À REGARDER À LA LOUPE ?

Les clauses qui figurent au bail, en particulier conventionnelles (clauses d’indexation du loyer, relatives aux charges, réparations et travaux, clauses de cession du droit au bail, etc.) se révèlent parfois des pièges redoutables lorsqu’elles n’ont pas été suffisamment prises en compte par le futur locataire lors de la lecture ou de la rédaction du contrat. Au besoin, il est possible de se faire assister par un spécialiste.

Il est nécessaire de vérifier les charges et les conditions du bail, savoir à qui incombent les réparations. En principe, dans les deux baux, le locataire ne doit supporter que les impôts et les charges mis légalement à sa charge. Tous les travaux de gros entretien définis par l’article 606 du Code civil relèvent normalement du propriétaire. Certains bailleurs tentent néanmoins de déporter certaines charges sur le locataire (taxe foncière, frais de gestion et assurance de l’immeuble, etc.). Il faut refuser et surtout négocier la répartition des charges en demandant de s’en tenir aux seules dépenses strictement locatives de droit commun. Bien entendu, il est possible de négocier des travaux de réfection contre une diminution du montant du loyer.

7 QUELLES PRÉCAUTIONS PRENDRE EN CAS DE CESSION DE LA CLINIQUE VÉTÉRINAIRE ?

Si le vétérinaire en place est locataire de ses murs, il ne peut céder son bail que si son contrat l’y autorise. S’il s’agit d’un bail professionnel, la faculté de cession est libre, sauf si une clause le lui interdit expressément. Il suffit donc ici, en principe, de signifier la transmission au propriétaire, pour simple information. En revanche, s’il s’agit d’un bail commercial, l’accord exprès du bailleur est requis.

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