Qu’est-ce que le prêt locatif social ? - La Semaine Vétérinaire n° 1377 du 23/10/2009
La Semaine Vétérinaire n° 1377 du 23/10/2009

Investissement immobilier

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

L’objectif est de réaliser un investissement immobilier séduisant, tout en développant le parc de logements sociaux.

Selon les experts et les analystes immobiliers, il manque entre trois cent mille et cinq cent mille logements locatifs en France. Cette carence récurrente, si elle n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire pour le parc des bailleurs privés, l’est en revanche en matière de logements sociaux. C’est pourquoi l’Etat a mis en place des conditions de prêt particulièrement intéressantes et cumulables avec les avantages fiscaux liés à la loi Scellier pour les investisseurs privés qui souhaiteraient faire un geste en faveur des ménages modestes. C’est le prêt locatif social (PLS), qui nécessite une décision favorable d’agrément prise par le préfet. Combiné à la loi Scellier, le PLS permet d’investir dans une opération immobilière neuve agréée par l’Etat et soumise à une convention locative respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

1 QUELS SONT LES AVANTAGES DU PLS ?

Les opérations financées à l’aide d’un PLS bénéficient d’un régime de TVA à 5,5 %. Ce taux réduit concerne la livraison de logements sociaux locatifs neufs et les travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement dans l’ancien.

Par ailleurs, les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un PLS profitent d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.

L’emprunteur bénéficie d’un taux réduit, par définition révisable, car il est indexé sur le Livret A. En réalité, au 1er août dernier, le taux d’intérêts était d’environ 2,58 %.

Le locataire a droit à l’aide personnalisée au logement (APL), dont le montant dépend de la composition du foyer. Elle est directement versée au bailleur. Le bénéficiaire de l’APL ne paie que la différence entre cette dernière et le montant du loyer et des charges qu’il acquitte. Cela représente une “sécurité” pour le propriétaire, car le loyer réellement payé par le locataire devient tout à fait supportable.

2 AUPRÈS DE QUI SOUSCRIRE LE PLS ?

La Caisse des dépôts et consignations, ainsi que les établissements de crédit qui ont conclu avec elle une convention sous l’égide de l’Etat sont habilités à consentir ce prêt. La demande doit être déposée auprès de l’établissement prêteur dans un délai maximum de six mois après la date de la décision favorable du préfet, faute de quoi cette décision est frappée de caducité.

La durée du prêt ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à trente ans. La durée de l’engagement est liée à celle du prêt PLS.

3 EXISTE-T-IL UNE QUOTITÉ MINIMALE ?

Le montant du PLS ne peut être inférieur à 50 % du coût de l’opération (et peut couvrir jusqu’à 100 % du prix du lot). Par ailleurs, l’emprunteur-investisseur doit apporter un financement propre, à hauteur des frais annexes, soit un minimum de 10 %.

4 QUELLES SONT LES OBLIGATIONS LIÉES A L’OBTENTION DU PLS ?

L’investisseur doit gérer lui-même le logement financé par le PLS ou en confier la gestion à un organisme agréé par le ministère du Logement. Il est en outre dans l’obligation de signer une convention avec l’Etat, d’une durée de quinze ans au minimum et de trente ans au maximum. Elle détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui font l’objet de la convention.

Le logement, qui doit être occupé à titre de résidence principale, ne peut pas être loué aux ascendants ou aux descendants (ou à leurs conjoints), ni au conjoint du signataire de la convention. L’emprunteur propriétaire bailleur s’engage en outre à respecter un plafond de loyers pendant toute la durée de la convention, exprimé en mètres carrés de surface utile (voir encadré). Il est également tenu de louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées qui n’excèdent pas un plafond en vigueur (voir tableau). Pour une entrée dans les lieux en 2009, l’appréciation se fait d’après l’avis d’imposition de l’année 2007. Par exemple, un appartement de 60 m2 sera loué environ 490 € par mois dans une agglomération de province de plus de 100 000 habitants. Si le prix d’acquisition du bien ne dépasse pas 2 300 € au mètre carré, l’opération devient alors financièrement intéressante à condition, bien entendu, qu’il soit judicieusement situé et que l’investisseur puisse faire “le plein” de la réduction d’impôt liée à la loi Scellier.

Les plafonds de loyers en 2009

• Zone A (agglomération de Paris, zone d’urbanisation et villes nouvelles d’Ile-de-France) : 9,52 €/m2.

• Zone A bis (Paris et communes limitrophes) : 12,38 €/m2

• Zone B (Ile-de-France hors zone A, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zone d’urbanisation et villes nouvelles hors Ile-de-France, îles non reliées au continent, cantons du département de l’Oise) : 8,20 €/m2

• Zone C (reste du territoire, à l’exclusion des départements d’outre-mer) : 7,86 €/m2.

B. C.
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