Les lois Scellier et Bouvard permettent de réduire efficacement ses impôts - La Semaine Vétérinaire n° 1369 du 28/08/2009
La Semaine Vétérinaire n° 1369 du 28/08/2009

Acquisitions de biens immobiliers

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Catherine Bel

Ces deux lois ont définitivement modifié le paysage de la défiscalisation par leur simplicité, leur efficacité et la variété des solutions offertes.

Désormais, avec les lois Scellier et Bouvard, il est possible d’investir dans presque tous les types de biens immobiliers avec un large choix de secteurs d’activité et de territoires géographiques.

Les acquisitions en loi Scellier rencontrent un franc succès

Dans ses grands principes, la loi Scellier permet de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, de logements construits, de locaux transformés en logements ou de locaux réhabilités et, bien entendu, de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) si elles sont composées à 95 % de biens éligibles. Les logements doivent être loués à titre de résidence principale du locataire durant neuf ans. Les plafonds de loyer, les conditions de ressources des locataires et la prise en compte des surfaces sont les mêmes que pour les lois Robien et Borloo populaire. Toutefois, depuis le 3 mai 2009, la zone C est exclue de la loi Scellier.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition dans la limite de 300 000 € et est limitée à un seul logement par an. Son taux est de 25 % pour 2009 et 2010 et de 20 % pour 2011 et 2012. Répartie sur neuf ans par parts égales, elle est généralement accordée l’année d’achèvement du logement et soustraite de l’impôt dû au titre de cette même année et des huit années qui suivent. Si la réduction est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les six années suivantes.

Dans le cadre du Scellier intermédiaire, et si la location se poursuit au-delà des neuf ans aux mêmes conditions de loyer et de ressources que le Borloo populaire, le taux de réduction d’impôt pourra atteindre 37 % en 2009 et 2010 et 32 % en 2011 et 2012. En outre, il est possible de bénéficier de l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers tirés de la location de ce même logement, mais dans ce cas le locataire ne peut être l’un des ascendants ou des descendants. Lors de déficits constatés, ils peuvent être déduits du revenu global dans la limite de 10 700 €.

La loi Scellier connaît un franc succès. Mais comme les stocks sont peu importants, ils se réduisent rapidement. De ce fait, les choix vont être de plus en plus limités. De plus, ce sont les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 qui bénéficient des réductions d’impôts les plus importantes. Il est donc préférable de prendre position rapidement.

Il convient par ailleurs de préférer les résidences de grands promoteurs, qui panachent accession et investissement, dans des régions dynamiques et/ou qui font rêver (région parisienne, Côte d’Azur, Corse, etc.) avec des prix compétitifs et une large clientèle locative, ou encore des régions dans lesquelles les locations manquent cruellement.

Les SCPI Scellier offrent une réduction d’impôt immédiate

La totalité de la souscription en numéraire versée est prise en compte, dans la limite de 300 000 €, comme base de la réduction d’impôt. Il est à noter que cette dernière prend effet l’année de la souscription.

Ainsi, souscrire en septembre 2009 des parts de SCPI Scellier à hauteur de 108 000 € permet de réduire ses impôts de 3 000 € par an durant neuf années. Là aussi, il convient de respecter l’engagement de location d’au moins neuf ans.

Il est également possible d’opter pour des SCPI Scellier intermédiaire avec la déduction de 30 % applicable aux revenus fonciers distribués. En général, les SCPI sont constituées pour une certaine durée, et les immeubles sont revendus au terme. Il est préférable de bien choisir sa SCPI, certaines sont plus spécialisées sur la région parisienne, d’autres sur la Côte d’Azur, etc. L’idéal est par exemple de retenir une SCPI qui achète certains immeubles à prix décotés, mais à des emplacements stratégiques !

La loi Scellier outre-mer permet d’investir au soleil

Pour les investissements locatifs outre-mer, les lois Girardin et Scellier outre-mer vont coexister quelque temps, signant la disparition programmée de la loi Girardin habitation.

La loi Scellier outre-mer est similaire à la loi Scellier, à quelques nuances près. Les taux de réduction d’impôt sont nettement plus élevés :

- 40 % pour les logements acquis ou construits entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011 ;

- 35 % entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 ;

- 35 % pour ceux achetés entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, si les propriétaires s’engagent à ce que les logements restent loués après la période de neuf ans aux conditions prévues pour le secteur intermédiaire. Dans ce cas, si toutes les conditions restent remplies, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire qui peut atteindre au total, selon la période, 47 % ou 52 % !

Les départements et territoires concernés sont La Réunion, la Guyane française, la Guadeloupe et la Martinique, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française. Il convient d’être attentif à l’emplacement du futur bien, au climat social, au choix du promoteur et à celui du gestionnaire. Mieux vaut ainsi privilégier la Guyane, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie et Saint-Martin, même si ces deux derniers présentent des prix au mètre carré un peu plus élevés.

Côté conditions, là aussi les plafonds de zonage et de ressources s’appliquent, mais le dispositif ne pourra fonctionner qu’après la publication du décret adaptant ces plafonds pour l’outre-mer, à l’exception de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de La Réunion.

La loi Bouvard loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec réduction d’impôts

Désormais, une nouvelle réduction d’impôt concerne les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, ceux de plus de quinze ans réhabilités réalisés dans les résidences de tourisme classées, étudiantes ou médicalisées pour personnes dépendantes et avec des services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité ».

La réduction d’impôt est de 25 % du montant de l’investissement pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et de 20 % pour les années 2011 et 2012, dans la limite de 300 000 €, éventuellement sur plusieurs logements (au lieu d’un seul en loi Scellier). Elle est étalée par parts égales sur neuf ans et effective l’année de l’achèvement de l’immeuble.

Rappelons que les revenus des résidences meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au sens fiscal, alors que les résidences qui relèvent de la loi Scellier sont dites « nues » et leurs revenus sont fonciers. Les régimes fiscaux restent bien cloisonnés.

Exemple en loi Scellier

Le docteur G achète un deux pièces en l’état futur d’achèvement à Paris au prix compétitif de 256 700 €.

Ses impôts s’élèvent à 31 000 €. Il réalise son financement sur quinze ans en crédit in fine au taux compétitif de 3,75 %, variable, mais plafonné à 4,75 %. Il opte pour la loi Scellier intermédiaire. Ses économies d’impôts sont estimées à 151 946 €. L’appartement ne lui coûte que 99 919 €.

Exemple en loi Scellier outre-mer

Le docteur G achète à La Réunion un appartement de 124 360 € tous frais compris, avec un financement in fine de quinze ans au taux de 4,80 %. Il apporte un adossement de 31 000 € pour rembourser le capital au terme et opte pour le Scellier intermédiaire outre-mer. Les économies d’impôts sont estimées à 79 341 €. L’effort d’épargne que le docteur G doit fournir est de l’ordre de 94 €/mois.

Exemple en loi Bouvard

Dans une résidence étudiante à Marseille, le docteur G achète un studio au prix de 107 500 € tous frais compris (il récupérera la TVA de 16 994,38 €). Le loyer est de 4,55 % HT garanti via un bail commercial par un institutionnel de premier plan pendant onze ans. Les économies d’impôts sont estimées à 15 720 € et le studio ne lui coûtera que 60 008 €.

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