Le loueur en meublé non professionnel cumule revenus non imposés et forte réduction d’impôt

La loi de finances pour 2009 a profondément modifié les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel, fixant un seuil de recettes élevé, voire élitiste. Par voie de conséquence, rares sont les contribuables qui peuvent encore prétendre à ce statut. Ainsi, la plupart des investisseurs qui étaient anciennement loueurs en meublé professionnel (LMP) se retrouvent avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Or ce dernier vient de connaître des améliorations notables. Rappelons que pour être LMP, il faut être inscrit au Registre du commerce et des sociétés. En outre, les recettes toutes taxes comprises générées par la location en meublé doivent être supérieures à 23 000 € et aux autres revenus professionnels. Or c’est rarement le cas pour les investisseurs en activité ! C’est ainsi que les anciens LMP qui ne satisfont pas à cette dernière et nouvelle condition deviennent LMNP.

Le statut de loueur en meublé non professionnel classique

La location en meublé consiste à louer des locaux d’habitation meublés. Elle relève fiscalement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les biens, objets de la location meublée, peuvent être amortis.

Ces caractéristiques permettent de bénéficier de revenus défiscalisés sur une longue durée, grâce au report illimité des amortissements non encore imputés et aux intérêts d’emprunt (notamment dans le cadre d’un financement in fine). En effet, l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers, diminué des autres charges déductibles. Il ne peut être à l’origine de la création de déficit ou d’augmentation de ce dernier. Les amortissements non déduits doivent être reportés sur les exercices ultérieurs non déficitaires.

Quant aux déficits (générés par les frais de gestion, les charges de propriété ou de copropriété, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances liées à cet emprunt), ils sont déductibles des revenus de même nature (revenus LMNP) pendant dix ans.

Dans le cadre du statut LMNP, en cas de vente, les plus-values sont exonérées si la cession intervient au bout de quinze ans de détention du bien. Avant ce terme, elles sont soumises à un abattement annuel de 10 % au-delà de la cinquième année de détention.

En ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), selon la situation du loueur et en l’état actuel des textes, les locaux meublés peuvent ou non entrer dans l’assiette du calcul de l’ISF. Ainsi, aujourd’hui, les anciens LMP devenus par la force des choses LMNP, qui satisfont de manière cumulative aux règles suivantes, peuvent voir leurs locaux meublés exonérés d’ISF : être toujours inscrits au Registre du commerce et des sociétés, générer plus de 23 000 € TTC de recettes, ces mêmes recettes représentent plus de la moitié des revenus d’activité du foyer.

En revanche, les locaux des loueurs en meublé non professionnel qui ne répondent pas à ces conditions entrent dans l’assiette ISF et sont donc taxables.

Pour ce qui est de la taxe sur la valeur ajoutée, lorsque les prestations y sont assujetties, le loueur peut récupérer une TVA à 19,60 % sur son acquisition dans l’immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement. Pour ce faire, l’exploitant de la résidence doit offrir, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations que sont le petit-déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison ou la réception de la clientèle. Notons que les résidences de tourisme classées sont systématiquement assujetties à la TVA. Celle-ci est ainsi récupérable sur l’investissement dans ces résidences neuves ou en l’état futur d’achèvement.

Ce statut est donc particulièrement intéressant, car il permet de bénéficier de revenus non imposés sur une longue période et de récupérer la TVA à 19,60 % sur l’acquisition. Toutefois, il n’apporte aucune réduction fiscale, à la différence du nouveau LMNP, qui permet de réduire fortement ses impôts.

Le statut de loueur en meublé non professionnel avec réduction d’impôts

Un amendement parlementaire a été adopté et introduit dans la loi de finances rectificative pour 2009. Il instaure une nouvelle réduction fiscale pour quelques investissements réalisés sous certaines conditions et dans certaines catégories de résidences seulement. L’ensemble de ces aménagements s’applique dès le 1^er janvier 2009 et pour les années 2009 à 2012.

Les logements éligibles à ce nouveau dispositif sont : les logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou de plus de quinze ans réhabilités, situés dans les résidences de tourisme classées ; les résidences étudiantes ou médicalisées pour personnes dépendantes ; les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant l’agrément “qualité”.

La réduction d’impôt est de 25 % du montant de l’investissement pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et de 20 % pour les années 2011 et 2012, dans la limite de 300 000 € d’acquisitions annuelles effectuées éventuellement sur plusieurs logements. La date de la signature de l’acte authentique détermine le taux de la réduction d’impôt. Cette dernière est étalée par parts égales sur neuf ans, sans prorata temporis, dès la première année.

La réduction d’impôt est effective l’année de l’achèvement de l’immeuble. Les investissements objets de cette réduction ne peuvent donner droit aux amortissements que pour la fraction supérieure à 300 000 €. Toutefois, les autres charges restent déductibles, bien entendu, notamment les intérêts d’emprunt. Ainsi, avec un financement in fine sur quinze ans, les revenus ne sont imposés qu’après la quinzième année (voir exemple 1).

L’optimisation du statut de loueur en meublé non professionnel

L’idéal est de bénéficier d’amortissements qui permettent d’une part de gommer fiscalement les revenus générés après le remboursement du prêt et, d’autre part, de profiter de la réduction d’impôt de 25 %. C’est impossible sur un même bien. En revanche, cela devient possible, dans certains cas, en couplant deux enveloppes d’investissement.

En effet, les investisseurs qui disposent déjà du régime de loueur en meublé non professionnel en nom propre pourront réaliser un investissement LMNP éligible à la réduction d’impôt de 25 % et utiliser leur stock d’amortissements non encore imputés pour neutraliser fiscalement les revenus générés par leur nouvel investissement LMNP à 25 % de réduction d’impôt. S’ils ne disposent pas de ce statut, ils peuvent tout simplement acquérir des biens qui relèvent d’une part du statut de LMNP classique avec amortissements, et d’autre part investir dans des résidences permettant de bénéficier de la réduction d’impôt à 25 %. Ils gommeront ainsi les revenus produits par les deux investissements de longue période (voir exemple 2).

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com