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Les avantages des formules Scellier
Gestion
ENTREPRENDRE
Auteur(s) : C. B.
Peu importent les doutes de l’investisseur sur l’évolution de ses revenus, puisque la réduction d’impôt est indépendante des tranches d’imposition, donc du niveau de revenus. Par ailleurs, les économies d’impôts sont presque toujours supérieures dans le cadre de la loi Scellier, ce qui permet, si nécessaire, de retenir des budgets d’investissement plus faibles qu’avec les anciennes lois pour des montants de réduction d’impôts identiques. Mais il faut veiller au choix des investissements immobiliers et ne retenir que des résidences de qualité, construites par de grands promoteurs, qui panachent accession à la propriété et investissement. Il convient de privilégier des régions dynamiques, qui assurent une large clientèle locative et, bien entendu, d’être vigilant sur les prix qui devront avoir été revus à la baisse. Fort heureusement pour l’investissement immobilier, les taux des emprunts devraient baisser, en raison d’une diminution supplémentaire des taux de la Banque centrale européenne en décembre qui, cette fois, devrait être suivie par les établissements bancaires.
En tout état de cause, il faut être prêt à saisir les opportunités qui se présenteront sur le marché avant la fin de l’année 2010 (et il y en aura). Les investisseurs bénéficieront de l’avantage fiscal le plus élevé, de taux plus bas et de la baisse des prix de l’immobilier. Mais il convient dès maintenant de se mettre en condition d’agir, car de réelles opportunités peuvent se présenter à tout moment.
Pour en savoir plus, rendez-vous dans la rubrique “archives” de WK-Vet.fr
La loi Scellier est appelée à se substituer aux dispositifs Robien et Borloo populaire dès 2010. Les trois systèmes vont donc coexister pendant toute cette année. L’amortissement Robien, modifié en septembre 2006 (d’où l’appellation “recentré”) et le Borloo populaire sont applicables à l’investissement dans des logements neufs destinés à la location et dans l’ancien sous certaines conditions, très strictes pour le Borloo. Leur principal attrait réside dans l’amortissement (déduction fiscale) d’une partie du montant de l’investissement. Dans les deux cas, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant neuf ans au minimum.
• Pour le Robien, l’amortissement est de 6 % par an les sept premières années et de 4 % par an les deux suivantes. Le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. L’amortissement global est donc de 50 % sur neuf ans.
• Pour le Borloo populaire, l’amortissement est accordé à deux conditions principales : le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond (par exemple 65 389 € pour un couple en zone A) et dont le loyer au mètre carré est plafonné (à environ 70 % du prix du marché). Le Borloo est fiscalement plus attractif avec un amortissement de 6 % par an les sept premières années ; 4 % par an les deux années suivantes et 2,5 % par an les six dernières années, soit un amortissement global de 65 % sur quinze ans.
Nicolas FontenelleAprès d’âpres négociations, un praticien achète un trois pièces en l’état futur d’achèvement à Marseille au prix compétitif de 220 500 € (avec parking double et cave). Ce vétérinaire est imposé dans la tranche marginale de 40 %. Il réalise son financement en crédit in fine sur quinze ans. Une simulation de son projet d’acquisition dans le cadre de la loi Borloo populaire, puis dans celui de la nouvelle loi Scellier version Borloo populaire (loyers et revenus des locataires plafonnés) lui permettra de choisir le dispositif le plus intéressant.
En raison de ses revenus fonciers bénéficiaires, il convient d’écarter la version Robien recentré, donc aussi sa nouvelle version en loi Scellier. Avec la loi Borloo, ses économies d’impôts sont estimées à 145 000 €, CSG et CRDS incluses. En optant pour la loi Scellier version Borloo populaire, ses économies d’impôts sont alors évaluées à 169 000 €.
Ce praticien a donc intérêt, bien entendu, à opter pour la loi Scellier version Borloo populaire (avec un abattement de 30 % et une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % par an durant six ans).
Un vétérinaire achète un deux pièces en Corse pour un montant de 161 000 €, prix négocié à la baisse et parking intérieur offert. Il se situe dans la tranche marginale d’imposition de 40 %. Pour réduire ses impôts, il s’interroge sur la conduite à tenir. Il veut financer son projet sur quinze ans en crédit amortissable sans apport.
Plusieurs simulations sont réalisées : en Robien recentré, en loi Scellier, en Borloo populaire et dans le cadre de la loi Scellier version Borloo populaire (revenus des locataires plafonnés). En Robien, les économies d’impôts sont estimées à 23 496 €, alors qu’elles atteignent 40 173 € dans le cadre de la loi Scellier. Avec la loi Borloo populaire, les économies d’impôts sont évaluées à 32 622 €, alors qu’elles se montent à 68 436 € dans sa nouvelle version Scellier.
Les résultats sont sans appel ! Pour un financement réalisé sur quinze ans, il est clair que ce praticien doit opter pour la nouvelle version Scellier de la loi Borloo populaire. S’il voulait réaliser un financement sur une durée plus courte, il opterait alors pour la loi Scellier sur neuf ans (sans l’abattement de 30 % ni les 2 % de réduction supplémentaire).
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