Un nouveau diagnostic immobilier concerne désormais l’électricité - La Semaine Vétérinaire n° 1341 du 02/01/2009
La Semaine Vétérinaire n° 1341 du 02/01/2009

Sécurisation des transactions

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Michel Ravelet

La liste des diagnostics obligatoires s’allonge sans cesse, au grand désespoir des vendeurs, car ils renchérissent fortement une transaction, sans qu’il soit toujours possible d’en répercuter le coût sur l’acquéreur.

Le diagnostic électrique est le huitième (voir encadré). Il est obligatoire depuis le 1er janvier dernier pour toute vente d’un local d’habitation dont l’installation électrique intérieure a été effectuée depuis plus de quinze ans. Il ne s’agit donc pas de l’âge de l’immeuble ou de la maison, mais bien de la date à laquelle l’installation a été réalisée ou refaite (facture à l’appui). Les lois des 13 juillet et 30 décembre 2006, qui fixent cette obligation, apportent aussi une précision importante : dans le cas de la vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété, le diagnostic électrique ne concerne que les parties privatives, c’est-à-dire le logement lui-même, et non les parties communes.

Cent décès par an sont dus à une électrocution ou électrisation

Selon l’article L.134-7 du Code de l’urbanisme, le diagnostic électrique est destiné à « évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ». D’après les statistiques officielles, 67 % des logements n’ont pas de mise à la terre conforme aux normes et 51 % des salles de bain sont dotées de matériels interdits par la réglementation ! En conséquence, un incendie sur quatre est d’origine électrique et quatre mille personnes sont victimes chaque année d’électrocution ou d’électrisation, entraînant une centaine de décès.

Ces chiffres ont poussé le législateur à mettre en place la nouvelle obligation. Il est cependant surprenant que seules les ventes soient concernées, et non les locations, alors que le risque est le même pour l’occupant locataire, peut-être même supérieur puisqu’il n’investit pas dans des travaux de réfection. Ainsi, le diagnostic électrique n’est pas obligatoire lors de la signature d’un bail d’habitation.

Le document comporte un descriptif complet des matériels électriques (compteur, circuits, coupe-circuits, prises, appareils, etc.), avec leur condition de mise à la terre, en insistant sur la salle d’eau et la cuisine. Son objectif est plus particulièrement de dresser un état des défectuosités et des matériels hors normes qui présentent un danger pour les occupants.

Le diagnostic technique est annexé à l’acte de vente

Ce qui constitue en fait un état des lieux peut être utile à l’acquéreur, d’autant qu’il prend connaissance du diagnostic sur l’installation électrique avant la signature définitive de l’acte notarié, auquel il doit être annexé. En son absence, le vendeur s’expose à une action pour vices cachés si l’acquéreur découvre une situation dangereuse, avec réduction du prix de vente, voire à l’annulation de la vente en cas de sinistre.

Cela peut paraître étrange puisque sont visées les installations de quinze ans et plus, mais le diagnostic électrique n’est valable que trois ans(1) ! L’acte doit être fait par un diagnostiqueur agréé, lequel peut aussi être remplacé par un organisme agréé. De façon provisoire, il peut aussi s’agir du distributeur d’électricité (EDF, etc.) attestant de la conformité de l’installation, si ce certificat est antérieur au 1er janvier 2009.

Il faut s’attendre à des difficultés, notamment avec les notaires, pour faire admettre qu’un diagnostic technique n’est pas obligatoire lors d’une transaction, en justifiant que l’installation électrique a été refaite il y a moins de quinze ans. Il est probable que, par prudence, le notaire voudra s’assurer de la conformité des travaux avec les normes en vigueur. D’ailleurs, cela sécurise la vente.

  • (1) Selon le décret du 13/11/2008, devenu l’article R271-5 du Code de la construction et de l’habitat.

Huit diagnostics obligatoires pour vendre

- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.

- la présence de termites.

- La recherche d’amiante.

- Les risques naturels et technologiques.

- La superficie Carrez (en copropriété).

- La performance énergétique.

- L’installation de gaz (plus de quinze ans).

- L’installation électrique (plus de quinze ans).

M. R.
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