Quelles sont les règles qui régissent la copropriété ? - La Semaine Vétérinaire n° 1333 du 31/10/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1333 du 31/10/2008

Vivre à plusieurs après un achat immobilier

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

La loi du 10 juillet 1965 fixe les statuts de la copropriété des immeubles bâtis. Il existe en France près de 650 000 copropriétés de 12 appartements en moyenne…

1 QU’EST-CE QUE LA COPROPRIÉTÉ ?

Une copropriété est un immeuble divisé par lots, composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Ces dernières sont la propriété indivise des membres du syndicat des copropriétaires.

2 QUE CONTIENT LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ?

Le règlement de copropriété organise la vie commune en fixant les règles de fonctionnement, les droits et les obligations des copropriétaires et leurs rapports. Ses dispositions s’imposent à tout propriétaire d’un lot.

La rédaction de ce document peut être faite par un avocat, un notaire ou un géomètre-expert. Il est ensuite publié par un notaire à la conservation des hypothèques. Cette publicité rend opposable à tous le contenu du règlement de copropriété et chacun a la possibilité d’en prendre connaissance. Ce document est obligatoire et si les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord, le tribunal de grande instance sera saisi par le syndic pour l’établir judiciairement. L’ensemble des lots d’une copropriété est décrit dans un autre document, « l’état descriptif de division ». Ce texte technique peut être intégré ou annexé au règlement de copropriété. Il permet l’identification de l’immeuble et précise sa nature, sa situation géographique, sa désignation cadastrale et sa superficie. Il attribue à chaque lot un numéro en précisant sa situation, la désignation des parties privatives et communes. Il permet de savoir si un immeuble est à usage d’habitation, professionnel ou mixte. Ce document doit également être publié par un notaire à la conservation des hypothèques afin de faire apparaître la composition de chaque lot. Toute modification ultérieure fera l’objet d’une publication au bureau des hypothèques, à la demande et aux frais des seuls copropriétaires des fractions concernées.

L’état de répartition des charges est aussi un document obligatoire du règlement de copropriété. Il dresse la liste des différentes catégories de charges, en distinguant celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, les charges nécessaires au fonctionnement et à l’entretien des éléments d’équipement communs et celles afférentes à chaque service collectif. Il détermine alors la quote-part qui revient à chaque lot pour chaque catégorie de charges. La loi “solidarité et renouvellement” fait obligation, pour tous les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002, de mentionner les éléments retenus et la méthode de calcul permettant de fixer ces quotes-parts.

3 QUI GÈRE LA COPROPRIÉTÉ ?

Tout immeuble en copropriété doit être administré par un syndic, professionnel ou bénévole. Elu par l’assemblée générale pour une durée d’un à trois ans renouvelable, le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions prises en assemblée, assure la gestion courante de l’immeuble et tient à jour le carnet d’entretien, la comptabilité, etc. Lorsque les copropriétaires estiment qu’ils n’ont pas les compétences pour endosser ce rôle, ils font appel à un syndic professionnel. Celui-ci doit disposer d’une carte délivrée par la préfecture qui l’autorise à exercer la profession et qui porte la mention « gestion immobilière ». Il doit aussi souscrire une garantie financière permettant l’éventuel remboursement de fonds encaissés par lui et non restitués, ainsi qu’une assurance en responsabilité professionnelle.

4 FAUT-IL UN CONSEIL SYNDICAL ?

Théoriquement, dans chaque copropriété, il existe un conseil syndical. Sa fonction consiste à contrôler les actions du syndic, en termes de finances ou de travaux. Il fait également le lien entre ce dernier et les copropriétaires. Le syndic a des obligations vis-à-vis du conseil syndical. La consultation du conseil est obligatoire pour les travaux et les contrats. Dans ce cas, l’assemblée générale fixe le seuil au-delà duquel la consultation est nécessaire avant tout engagement de la copropriété envers un fournisseur. En cas d’urgence, pour arrêter ou prévenir un sinistre, le syndic peut, sans délibération en assemblée, solliciter l’accord du conseil syndical pour demander une provision aux copropriétaires.

5 QUEL EST LE RÔLE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?

Une fois par an au moins, le syndic convoque une assemblée générale, par écrit, soit par lettre recommandée, soit contre émargement. Sur cette convocation figure l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut se faire représenter par un autre ou par toute personne de son choix, à l’exception du syndic, de son conjoint et de ses préposés qui ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, chaque copropriétaire participe au montant de la dépense totale selon sa quote-part. Toutefois, si celle-ci correspond à plus de la moitié des voix, le nombre de voix dont il dispose est alors réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, ce qui évite qu’une seule personne puisse prendre une décision. Pour les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs, chaque propriétaire y participe suivant leur utilité à l’égard de ses lots. Il s’agit d’une utilité potentielle, indépendante de l’usage effectif du bien.

Une fois par an, le syndic doit présenter à l’assemblée le compte rendu de ses activités et les résultats financiers de la copropriété. Par deux votes séparés, l’assemblée approuve les comptes et donne quitus de sa gestion au syndic. L’approbation des comptes ne concerne que la gestion financière du syndic, alors que le quitus le décharge de sa responsabilité pour l’ensemble de la gestion. Les décisions prises par l’assemblée s’imposent à tous.

6 QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES ?

Les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux sont classées communes. Les copropriétaires jouissent des mêmes droits sur ces parties, mais le règlement peut prévoir que certaines seront réservées à l’usage privatif de quelques-uns ou d’un seul. La loi autorise donc le classement des parties communes dites générales, qui intéressent l’ensemble des copropriétaires, et des parties spéciales, réservées à certains d’entre eux.

Le sol est forcément une partie commune. Les cours sont réputés parties communes, mais le règlement peut prévoir la jouissance privative de la cour pour un seul propriétaire. Les parcs et les jardins sont classés dans les parties communes et doivent être entretenus régulièrement, mais là encore, il est possible qu’un copropriétaire en ait la jouissance exclusive.

Les fenêtres et les stores sont considérés comme des parties privatives s’ils ne sont utilisés que par les copropriétaires, mais pour leur entretien, tout se complique, car cela a une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble et toute intervention doit alors être décidée en assemblée générale. Les combles sont des parties communes ou privatives selon leur usage.

Quant aux parties privatives, le règlement de copropriété doit les énumérer et en déterminer les modalités d’utilisation. Elles doivent être réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et être sa propriété. Tout copropriétaire a le droit de disposer librement de ses parties privatives. Il peut vendre son logement, le donner, le mettre en location, etc. Il peut aussi le diviser si les travaux ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble. Les places de parking attribuées à l’usage exclusif du lot sont généralement privatives. Mais il n’est pas forcément autorisé de les transformer en box fermé. Tout dépend du règlement de copropriété.

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