Qui supporte les charges et les réparations locatives ?

1 QU’ENTEND-ON PAR CHARGES LOCATIVES ?

Il s’agit des dépenses prévisibles, liées au bien et à son utilisation, payées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il pourra lui demander limitativement le remboursement. En effet, le locataire qui désire profiter pleinement de son bien devra régler au propriétaire des « provisions pour charges ». La fréquence des versements sera soit mensuelle, en même temps que le loyer, soit trimestrielle ou encore annuelle. Le cas échéant, une régularisation devra être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le montant des provisions change en cours d’année, le bailleur devra en préciser les modalités de calcul.

Ces demandes de provisions doivent être justifiées, ce qui exclut les forfaits de charges et les loyers tout compris. Un décompte de charges est à adresser au locataire un mois avant la régularisation annuelle, ou un mois avant chaque paiement. Il devra indiquer les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées. Dans les immeubles collectifs, il mentionnera la manière dont sont réparties les charges entre les locataires. Dans les immeubles en copropriété, le syndic devra fournir aux copropriétaires qui louent leur logement les éléments nécessaires à l’établissement du décompte des charges de leurs locataires. Les pièces justificatives des charges seront tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte. Le locataire pourra ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l’immeuble est en copropriété, du syndic. Les litiges relatifs aux charges peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation. En cas d’oubli, le propriétaire bailleur pourra demander la régularisation des charges ou exiger le paiement des impayés au locataire pendant un délai de cinq ans (article 2 277 du Code civil). Ce délai de prescription est le même que pour les loyers. Le locataire, quant à lui, dispose de trente ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. La prescription trentenaire prend ainsi le pas sur la prescription quinquennale.

2 QUELLES SONT LES CHARGES RÉCUPÉRABLES SUR LE LOCATAIRE ?

Le décret 26 août 1987⁽¹⁾ dresse une liste limitative des charges récupérables. Ainsi, celles qui ne sont pas mentionnées dans le texte ne peuvent pas être facturées au locataire. Toutefois, une possibilité de déroger à la liste est tout de même offerte par la voie d’accords collectifs locaux. C’est le cas lorsque les dépenses engagées portent sur la sécurité ou la prise en compte de l’environnement durable.

Les charges récupérables sont les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes. Lorsque le remplacement d’un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge du locataire. Certains contrats d’entretien incluent le remplacement de pièces et, dans ce cas, leur coût n’est pas totalement récupérable sur le locataire. Par exemple, pour les ascenseurs, seuls 73 % du coût d’entretien complet sont imputés sur le locataire. En revanche, le changement des joints des robinets revient au locataire, mais pas les robinets eux-mêmes.

Il s’agit encore des taxes de balayages et d’enlèvement des ordures ménagères. Entrent évidemment dans cette rubrique les dépenses de produits consommables tels que l’eau, les combustibles, l’électricité, les ampoules, etc. Sera également à la charge du locataire le coût du personnel chargé des poubelles, charges sociales comprises. Toutefois, lorsque le gardien est logé sur place, seuls 75 % de sa rémunération, hors avantages en nature, seront récupérables sur le locataire. Les 25 % qui restent seront considérés comme inclus dans le loyer.

3 QUELLES SONT LES CHARGES QUI INCOMBENT AU PROPRIÉTAIRE ?

Une autre catégorie de charges locatives sont, elles, supportées par le propriétaire seul. Ce sont les dépenses qui permettent la conservation du bien ou son amélioration, comme les gros travaux, l’entretien de la toiture, le ravalement, la création d’un jardin, etc. Il s’agit encore de l’installation de nouveaux équipements tels que des portes coupe-feu ou la mise aux normes d’ascenseurs, des dépenses rendues obligatoires par l’application de certaines lois ou règlements. Il s’agit enfin des dépenses liées à la gestion et à l’administration de l’immeuble (frais de syndic, assurances).

4 QUI EST TENU D’EFFECTUER LES RÉPARATIONS ?

Alors que les charges locatives sont prévisibles, les réparations, elles, ne préviennent pas. Dans bien des cas, il incombera au locataire d’en assumer la charge, mais le propriétaire aura aussi des responsabilités.

Le locataire devra effectuer un certain nombre de travaux d’entretien dans son logement, mais également à l’extérieur, s’il a la jouissance exclusive d’un jardin, par exemple. Il aura ainsi la charge des menues réparations et de l’entretien courant des équipements mis à sa disposition. Par exemple, si la cuisinière ou le réfrigérateur tombent en panne, il doit les faire réparer. De même si le digicode ou l’interphone font un court-circuit. Il devra encore graisser la serrure ou les gonds de la porte d’entrée, entretenir ou réparer si besoin, jusqu’au départ des lieux, les revêtements intérieurs tels que les sols, les murs et les plafonds.

Toutefois, le locataire ne sera pas tenu d’effectuer les réparations si celles-ci sont trop importantes. Cependant, hormis les cas précis qui figurent dans le décret, la distinction n’est pas toujours facile à faire entre grosses et menues réparations. Elles sont réputées “grosses” et donc à la charge du propriétaire lorsqu’elles ont un lien avec un vice de construction ou une malfaçon, comme lors d’inondations dues à une mauvaise étanchéité ou dans le cas de peintures mal faites. De même pour les réparations qui résultent d’une usure normale des équipements et revêtements, notamment les sols. Une moquette peut être légitimement usée après dix ans de location. Dans la situation où la réparation est due à la suite de dommages causés par une tempête, cas de force majeure, le propriétaire sera le responsable. Il aura également à sa charge le renouvellement de la chaudière, des volets ou des fenêtres.

Lorsque le bailleur ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d’instance l’autorisation d’effectuer les travaux, aux frais du propriétaire. Toutefois, si le dommage est dû à un défaut d’entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire ne sera pas légalement tenu de prendre les dépenses à sa charge.

Si la moquette est à la fois usée par le temps qui passe et dégradée par le locataire, les frais de remplacement pourront être partagés.

• (1) Décret n° 87-713 pris en application de la loi n° 86-1290 du 23/12/1986.

• (2) Renseignements : cabinet Egyde, tél./fax : 02 47 27 15 86, site Internet : www.egydepatrimoine.com