Gérer un bien commun est complexe, surtout avec un occupant

Les situations qui conduisent à l’indivision sont nombreuses. Les plus fréquentes sont certainement les successions – les héritiers sont indivis lorsque le patrimoine n’est pas suffisamment diversifié pour constituer plusieurs lots de valeur égale – ou les suites d’un divorce ou d’une séparation. Ce dernier cas est peut-être le plus complexe, d’une part parce qu’il est rare qu’il n’y ait pas de tension entre les ex-époux, d’autre part parce que la présence d’enfants conduit souvent à maintenir l’indivision sur le domicile familial, le temps qu’ils grandissent.

L’indemnité d’occupation du bien est à peu près équivalente à un loyer

La jurisprudence est désormais bien stabilisée et une règle de base existe : l’occupation privative des lieux par un ou plusieurs indivisaires entraîne systématiquement le versement d’une indemnisation au profit des autres. Cette indemnité est fixée à l’amiable mais, à défaut, elle peut être décidée par le juge. Elle correspond plus ou moins à la valeur locative du bien, répartie proportionnellement selon le nombre de propriétaires indivis. Pour un bien immobilier, l’indemnité d’occupation sera ainsi à peu près égale à un loyer, déduction faite des droits de celui qui occupera les lieux, ou à une redevance de location-gérance pour un fonds de commerce ou une entreprise.

Dans le cas d’un divorce, cette indemnisation peut venir en compensation d’une pension alimentaire, voire d’une prestation compensatoire. Si cette compensation n’a pas été fixée par le jugement de divorce ou par une décision de justice, il est capital de détailler les modalités de l’opération dans un contrat écrit et de préférence enregistré, afin de le dater avec certitude (l’enregistrement s’effectue à peu de frais auprès de la recette des Impôts).

Un partage des charges proportionnel aux droits de chacun sur le bien

Le fait d’occuper privativement un bien qui appartient à plusieurs personnes donnera inévitablement lieu à des tensions quand il faudra répartir les charges d’entretien. L’occupant sera seul responsable des dépenses courantes (l’équivalent des charges locatives) et personnelles (eau, électricité, etc.). En revanche, les gros travaux seront à la charge de l’ensemble des indivisaires (donc de l’occupant et des autres), proportionnellement à leurs droits sur le bien. Il s’agit des dépenses onéreuses de conservation (réfection du gros œuvre, par exemple).

Ce partage des charges conduit souvent l’un ou l’autre des indivisaires, a fortiori celui qui n’occupe pas les lieux, à demander la fin de l’indivision, ce qui est de droit aux termes de l’article 815 du Code civil. Il n’y a que dans le cas d’une procédure de divorce que le juge peut imposer le maintien temporaire de l’indivision. A défaut, il va bien falloir partager et la situation risque de se bloquer. Soit l’un des indivisaires (ou plusieurs) décide de racheter la part de celui qui souhaite se retirer, soit il faudra se résigner à vendre le bien afin d’en partager le prix, là encore proportionnellement aux droits de chacun. Si l’un d’entre eux bloque la vente, par exemple en refusant de signer, la seule issue sera alors une vente aux enchères sur décision de justice, qui génère des frais importants et un prix d’adjudication aléatoire…

L’indivision, en pratique, ne peut durer qu’à partir du moment où il y a une réelle entente entre tous les intéressés. Mais de par sa nature même, elle n’est en général qu’une étape provisoire avant un partage.