Quel est l’intérêt de revendre un “Périssol” cette année ? - La Semaine Vétérinaire n° 1307 du 21/03/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1307 du 21/03/2008

Placement à but locatif

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

Cet investissement immobilier à vocation défiscalisante a remporté un réel succès. Aujourd’hui, l’engagement de location vient à terme pour les premiers investisseurs.

1 QU’EST-CE QUE LE PÉRISSOL ?

Les particuliers qui profitent de l’amortissement Périssol ont acquis un bien neuf entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999, et ont informé l’administration fiscale qu’ils prenaient cette option tout en s’engageant à le louer, à une personne extérieure à leur foyer imposable, pendant neuf ans consécutifs. En contrepartie, ces investisseurs ont pu amortir (c’est-à-dire déduire tous les ans) 10 % du montant d’achat du logement sur les quatre premières années, puis 2 % sur les vingt suivantes. S’ils le conservent pendant vingt-quatre ans, cela leur donnera droit à un amortissement total de 80 % de leur investissement.

2 FAUT-IL SE DÉFAIRE D’UN PÉRISSOL AUJOURD’HUI ?

L’engagement de location de neuf ans vient à terme pour les premiers investisseurs et certains se demandent s’il est judicieux de revendre leur bien pour profiter de la plus-value. Selon les chiffres fournis par la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), cent cinquante mille logements neufs ont été vendus entre 1996 et 1999 à des particuliers en quête de défiscalisation immobilière. Dans ce contexte, faut-il craindre une baisse des prix due à un afflux de biens à vendre sur le marché ? A ce jour, peu de ventes de Périssol sont enregistrées chez les professionnels. Les raisons sont multiples. Tout d’abord, la plupart des investisseurs ont agi dans le but de se constituer des compléments de revenus ou de retraite. Ils n’ont donc aucun intérêt à se séparer de cette source de revenus futurs. Les seuls qui y sont contraints sont ceux qui sont confrontés aux revers de la vie, à des “coups durs” ou à un besoin d’argent urgent. Ensuite, le terme des neuf ans n’est pas échu pour la plupart des biens. Or, si l’engagement de location n’est pas respecté, l’avantage fiscal peut être remis en cause. Enfin, cet avantage fiscal court sur vingt-quatre ans, il reste donc de belles années de défiscalisation devant les investisseurs, même les premiers.

3 QUELS AVANTAGES Y A-T-IL À GARDER UN BIEN PÉRISSOL ?

La plupart des investisseurs qui ont opté pour le Périssol ont réalisé une bonne opération. Entre 1997 et 2006, les prix des appartements neufs ont augmenté de 82 % en province et de 64 % en Ile-de-France, d’après les chiffres de la FPC. La rentabilité locative est excellente. C’est également un complément de revenus sûr qui ne connaît pas les aléas du marché boursier. Cet investissement « de bon père de famille » est ainsi à inclure dans un patrimoine diversifié.

En outre, le bien peut être transmis dans un intérêt notamment fiscal. En cas de succession ou de donation, les héritiers légataires ou donataires peuvent demander à reprendre, à leur profit, le bénéfice de la déduction pour la période restant à courir. Cela peut être doublement intéressant pour celui qui le reçoit…

Ce placement présente aussi un avantage certain en matière de déficit foncier : les personnes qui amortissent un logement en Périssol bénéficient d’un déplafonnement à 15 300 € de l’ensemble de leurs déficits fonciers, ce qui est exceptionnel aujourd’hui. En effet, dans les autres régimes plus récents, les déficits fonciers qui résultent des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunts ne peuvent être reportés sur les autres revenus imposables qu’à hauteur de 10 700 € par an.

Grâce à ce plafond global, il est possible de faire le plein de ce déficit par le jeu de l’amortissement dans l’immobilier neuf en investissant de nouveau. Cumuler les investissements défiscalisants ou simples est ainsi autorisé, dans la limite de ce plafond de déficit, et permet d’en profiter pour faire des travaux dans un appartement locatif ancien puis de les déduire.

4 SI LA VENTE S’IMPOSE, COMMENT PROCÉDER ?

Il convient en premier lieu d’avoir rempli l’obligation de louer neuf ans. Si le propriétaire ne respecte pas cet engagement et vend avant ce terme, la déduction fiscale peut être remise en cause. Toutefois, des dérogations existent, par exemple dans le cas d’invalidité, de licenciement, de décès du propriétaire ou de son conjoint. Dans l’un de ces cas de figure, l’administration sera clémente et reviendra sur cette obligation. Le bien pourra être vendu sans avoir à rembourser l’avantage fiscal acquis.

Avant de revendre, il faut savoir également que le dernier déficit foncier n’est déductible du revenu global que si le bien est loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit son imputation. Il convient aussi de ne pas oublier de signifier au locataire son congé pour vente six mois avant la fin du bail.

La vente du bien entraîne la taxation des plus-values au taux de 27 %. Toutefois, après cinq ans de détention, un abattement de 10 % par an s’applique. Après quinze ans de détention, l’exonération est totale. Il n’existe pas de meilleur conseil que celui qui pousse à attendre quinze ans avant de vendre… sauf cas de force majeure.

Questions fréquentes

• Comment calculer la plus-value immobilière ?

Il est nécessaire, tout d’abord, de déterminer la plus-value brute. Celle-ci est égale à la différence entre les prix de cession et d’acquisition.

Le prix de cession est le prix réel, tel qu’il est stipulé dans l’acte :

- il est majoré de certaines charges (par exemple les indemnités d’éviction versées au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur) ;

- il est réduit, sur justificatif, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée par le vendeur lors de la vente et de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée, diagnostics obligatoires notamment).

Le prix d’acquisition est celui effectivement payé par le vendeur, tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est majoré de dépenses diverses :

- les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition) ;

- les frais de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration retenus soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, si le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu’il s’agit d’un immeuble bâti (exclusion des terrains nus).

• Comment calculer la plus-value imposable ?

La plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année entière de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Un abattement fixe de 1 000 € est appliqué sur la plus-value brute, corrigée, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.

• Quels sont les impôts et les prélèvements sociaux dus ?

Le contribuable qui cède un immeuble est soumis à l’impôt sur le revenu relatif à la plus-value au taux proportionnel de 16 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, depuis le 1er janvier 2005, pour un taux global de 11 %. Soit un total de 27 %.

B. C.
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