Les copropriétaires ont jusqu’au 13 décembre pour adapter le règlement de leur immeuble - La Semaine Vétérinaire n° 1307 du 21/03/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1307 du 21/03/2008

Copropriété : grand toilettage réglementaire

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Michel Ravelet

Cela peut paraître étonnant, mais de nombreux règlements de copropriété sont sinon obsolètes, du moins en décalage complet avec les lois et les règlements actuels. Ce retard s’explique par des modifications récentes sur le plan législatif. Ainsi, de nouvelles dispositions concernent le délai de convocation à l’assemblée générale, la modification de l’ordre du jour, les changements de majorité pour certaines décisions, etc. Il est fréquent que les copropriétaires (et leur syndic !) oublient tout simplement de toiletter régulièrement leur règlement en modifiant les clauses directement visées par une évolution législative.

En outre, et c’est encore plus grave, certains règlements anciens comportent des dispositions devenues illégales et qui suscitent chaque année de longs contentieux judiciaires qui pourraient être évités.

L’adaptation est soumise à une date butoir

La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 impose aux copropriétaires de mettre leur règlement en conformité avec les textes législatifs. Un premier terme a été fixé au 13 décembre 2005, puis prolongé jusqu’au 31 décembre 2008. Il est fort probable qu’aucun nouveau report ne sera accordé. L’intérêt de respecter cette date butoir, c’est que la décision d’adaptation du règlement peut être prise à la majorité relative des copropriétaires (la moitié des présents ou représentés) et qu’un droit fixe d’enregistrement est accordé à un tarif modéré (125 €).

Certes, il n’y a pas de sanction prévue par la loi en cas d’omission, ce qui explique que beaucoup de copropriétaires ne se sont pas encore préoccupés de cette évolution. Mais un éventuel contentieux sur ce sujet n’est alors pas exclu, par un copropriétaire qui en tirerait argument pour engager une procédure.

L’assistance d’un juriste est requise pour une remise à plat

Sur un plan pratique, il convient d’utiliser cette opportunité pour remettre à plat le règlement de copropriété, ce qui nécessite l’assistance d’un juriste. Notaires et avocats spécialisés peuvent s’en charger. Mais c’est également l’occasion inespérée de toiletter réellement l’immeuble et de revoir, de fond en comble, les transformations qui se sont accumulées au cours des décennies passées, sans toujours avoir fait l’objet d’une modification du règlement. L’exemple type est l’autorisation donnée de réunir plusieurs chambres de bonne, ou de privatiser un morceau de couloir. Normalement, ces transformations doivent avoir pour effet de modifier la répartition des tantièmes de copropriété, donc des charges communes. Mais cela n’a pas toujours été fait. Pour une opération de cette nature, mieux vaut s’adresser à un géomètre-expert. Ce professionnel est souvent appelé pour la mise en copropriété de logements neufs, et connaît bien les systèmes de réparation et de pondération des charges.

Mais attention : la loi SRU ne prévoit une majorité relative que pour les décisions qui concernent l’adaptation du règlement de copropriété aux nouveaux textes. Si l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur une modification des parties communes, des tantièmes ou de la répartition des charges, une majorité différente sera nécessaire selon le cas.

L’échéance du 31 décembre 2008 est proche et, si ce n’est déjà fait, il convient de convoquer rapidement une assemblée générale, ou d’inscrire le sujet à l’ordre du jour de la prochaine, le cas échéant, si c’est encore possible.

La responsabilité du syndic

Il revient normalement au syndic (y compris bénévole dans les petites copropriétés), dans son devoir de conseil, d’attirer l’attention des copropriétaires sur l’obligation légale de mise en conformité du règlement de copropriété. C’est à lui qu’il incombe donc, en liaison avec le conseil syndical, d’inscrire ce sujet à l’ordre du jour d’une assemblée générale. S’il ne le fait pas, sa responsabilité pourrait être recherchée et cette faute lui être reprochée.

Chaque copropriétaire, individuellement, peut également demander un tel débat.

M. R.
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