Quelles sont les garanties de la construction ? - La Semaine Vétérinaire n° 1293 du 07/12/2007
La Semaine Vétérinaire n° 1293 du 07/12/2007

Réalisation de travaux

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

La loi impose au constructeur de garantir pendant un, deux ou dix ans, selon leur nature ou leur gravité, les dommages liés à l’ouvrage.

Outre sa responsabilité contractuelle, le constructeur a l’obligation de répondre aux risques et aux défauts qui peuvent survenir au cours de la réalisation ou après la réception de l’ouvrage. Toute clause du contrat qui a pour objet d’exclure ou de limiter la portée de cette responsabilité est nulle.

Ces garanties jouent sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute du professionnel. Ce dernier ne peut se dégager de sa responsabilité qu’en invoquant une cause étrangère, c’est-à-dire la force majeure, la faute d’un tiers ou la faute du maître de l’ouvrage.

1 QU’EST-CE QUE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT ?

Elle s’applique la première année. Lorsque le constructeur a fini les travaux, l’ouvrage doit être réceptionné. Ce procédé permet de vérifier que tout a été fait et bien fait. Les remarques doivent être consignées sur un procès-verbal, sous forme de réserves.

La réception des travaux est particulièrement importante, car elle constitue le point de départ des garanties. Un défaut apparent qui n’est pas visé dans le procès-verbal les met en échec.

L’importance des vices peut aboutir au refus de signer le procès-verbal. Le constructeur est alors mis en demeure de mettre les choses en conformité avec le contrat.

Pendant la première année sont également couverts les vices non révélés à la réception de l’ouvrage, mais apparus postérieurement. Dans ce cas de figure, le constat doit être adressé au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

2 QUE COUVRE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT ?

Pendant deux ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dysfonctionnements qui surviennent au niveau des éléments d’équipement dissociables du logement. D’une manière générale, il s’agit de ceux dont la pose ou l’enlèvement peut s’effectuer sans endommager la construction ou qui n’en font pas partie intégrante (chaudière murale, portes, fenêtres, menus équipements, etc.).

3 QUI DOIT SOUSCRIRE LA GARANTIE DOMMAGE-OUVRAGE ?

Les constructeurs (architecte, entrepreneur, etc.) sont réputés responsables des dommages (même s’ils résultent d’un vice du sol) qui affectent la construction, pendant dix ans à compter de la réception des travaux. La loi oblige d’ailleurs à souscrire, avant l’ouverture d’un chantier, un contrat d’assurance de responsabilité décennale, sous peine de sanction pénale. C’est la garantie dommage-ouvrage (DO). Même si seuls les maîtres d’ouvrage professionnels sont tenus de la souscrire, il est fortement recommandé aux particuliers de le faire également. En effet, en cas de sinistre, le constructeur reporte souvent sa responsabilité sur un autre intervenant (le fabricant du matériel de construction, par exemple). Lors de litige, chacun rejette sa responsabilité. Le fait de souscrire une garantie dommage-ouvrage permet de confier à l’assureur le soin de régler le dossier et d’intervenir au plus vite pour réparer le sinistre.

Cette garantie octroie un préfinancement et permet de procurer une indemnité au maître de l’ouvrage et aux propriétaires successifs, qui couvre le montant des réparations. Cette assurance évite ainsi de perdre du temps dans la recherche des responsabilités. L’assureur dommage-ouvrage se retourne ensuite contre l’assurance du constructeur.

Cette garantie ne couvre que les dommages qui compromettent la solidité des bâtiments, les rendent inhabitables (infiltrations d’eau entraînant de l’humidité) ou affectent la solidité des éléments indissociables. Outre les travaux de construction, ceux qui concernent les existants ne sont pas tous considérés comme des ouvrages de bâtiment. Seuls sont concernés les travaux de réhabilitation, de transformation, de modification de volume (création d’un niveau supplémentaire, par exemple) et la réfection de l’étanchéité. Les travaux d’amélioration peuvent entrer dans le champ de la garantie lorsqu’ils sont indissociables du bâtiment (installation d’une chaudière ou d’une cuisine encastrée). Par ailleurs, seuls les dommages qui présentent une certaine gravité sont couverts. Ainsi, les désordres à caractère esthétique en sont exclus.

La sécurité apportée par cette garantie est liée au fait que la disparition ou la faillite de l’entrepreneur n’empêche pas l’indemnisation lorsque des malfaçons qui compromettent la solidité de la construction apparaissent au cours des années.

4 QUAND PEUT-ON ENGAGER LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DU CONSTRUCTEUR ?

Certains vices peuvent apparaître plus d’un an après la réception. Ils n’entrent donc pas dans le champ d’application de la garantie de parfait achèvement. S’ils ne sont pas assez importants, ils ne sont pas non plus couverts par la garantie décennale. Ces dommages intermédiaires peuvent être réparés au titre de la responsabilité contractuelle, qui pèse sur celui qui était chargé de l’exécution des travaux. Le délai pour agir varie de dix à trente ans selon le statut du constructeur.

L’existence d’une faute (mauvaise exécution du travail, violation des règles de l’art, etc.), d’un lien de causalité avec le dommage et, bien entendu, d’un préjudice doit être établie pour pouvoir engager cette responsabilité.

5 QUELS SONT LES RAPPORTS ENTRE LES DIFFÉRENTS INTERVENANTS ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour signer les plans qui accompagnent la demande de permis de construire si la surface hors d’œuvre nette de la construction est supérieure à 170 m2. Le contrat signé avec ce professionnel est un contrat de louage d’ouvrage qui doit être écrit et contient l’étendue de sa mission et le montant de ses honoraires.

Selon le terrain et les souhaits du client, l’architecte établit un avant-projet sommaire. Après son acceptation, il établit un projet définitif avec les différents plans, le choix des matériaux, les surfaces et une estimation du coût. Puis il dépose la demande de permis de construire. Une fois acceptée, il réalise le projet détaillé qui comporte notamment un calendrier indicatif des travaux par corps de métier. A ce stade, il lui appartient de vérifier les garanties professionnelles des entreprises et d’étudier les devis proposés.

Sous peine de voir sa responsabilité engagée, l’architecte dirige et surveille l’exécution des travaux en conformité avec le projet. Il a également un devoir de conseil et d’information qui naît avant les travaux et s’achève avec la levée des réserves postérieurement à la réception.

Il est par ailleurs possible de faire appel à un (ou plusieurs) entrepreneur. Ce dernier a une obligation de conseil et est donc en mesure d’apprécier la faisabilité des travaux. Il doit avertir le client des risques inhérents au sol, de la réglementation applicable, et garantir contre les risques liés à l’ouvrage. Il lui revient donc de vérifier et de contrôler les plans de l’architecte. En effet, il pourrait être tenu pour responsable en cas de non-détection d’une violation des règles de l’art (insuffisance des fondations, problème d’étanchéité, etc.).

Le devis, obligatoire au-dessus de 150 €, est généralement gratuit. Il n’engage en rien le client tant qu’il ne l’a pas signé. A l’inverse, les indications qui y sont portées engagent le professionnel. Les mentions principales qui y figurent sont la date de la rédaction, le nom et l’adresse de l’entreprise, le décompte détaillé (en quantité et en prix) de chaque prestation et produit nécessaires à l’opération, le montant global hors taxes et toutes taxes comprises. Aucune modalité de paiement n’est requise. Il appartient aux parties d’en convenir. Il est recommandé de prévoir un paiement échelonné selon les travaux réalisés. Un acompte est souvent demandé à l’ouverture du chantier et un solde versé à l’achèvement des travaux.

Le sous-traitant, pour sa part, est chargé par l’entrepreneur principal d’effectuer, sous sa responsabilité, une partie de l’exécution du contrat conclu avec le maître d’ouvrage. A ce titre, il signe un contrat de sous-traitance avec l’entrepreneur, dans lequel sont définis les travaux dont il est chargé. L’entrepreneur doit faire accepter le sous-traitant et agréer les conditions de paiement. Aucune forme n’est requise, mais, dans la pratique, cela se concrétise par une clause insérée dans le contrat principal. Dans cette hypothèse, le maître de l’ouvrage intervient dans les rapports entre l’entrepreneur principal et le sous-traitant. Le client est parfaitement au fait de l’avancement des travaux et de la rémunération de l’entrepreneur principal.

A l’inverse, le sous-traitant dispose contre le client d’une action directe pour obtenir le paiement des prestations impayées par l’entrepreneur. Pour éviter un recours systématique, le client a intérêt à vérifier que le sous-traitant a bien mis en demeure l’entrepreneur défaillant. Celui-ci dispose d’un mois pour payer. A défaut, le client reste tenu au paiement des prestations.

S’il refuse d’agréer le sous-traitant, il n’existe pas de recours direct mais, en cas d’impayé par l’entrepreneur, le sous-traitant est en droit de stopper ses prestations.

6 EXISTE-T-IL DES GARANTIES PARTICULIÈRES ?

La garantie d’achèvement, obligatoire, est dite aussi garantie de remboursement. Elle est supportée par le constructeur. Elle assure aux accédants à la propriété, dans le cadre d’une vente sur plan, que l’immeuble sera achevé ou remboursé. Elle peut être extrinsèque ou intrinsèque.

La garantie intrinsèque est fournie par le constructeur avec ses fonds propres. Elle est consentie lorsque les risques que l’opération de construction n’aboutisse pas sont faibles. Tel est le cas, par exemple, lorsque l’immeuble est hors d’eau, que les fondations sont achevées et que le financement de l’immeuble est assuré à 75 % du prix prévu.

La garantie extrinsèque est généralement fournie par une banque, un établissement financier ou une compagnie d’assurances. Ces organismes s’engagent à avancer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance des promoteurs, des lotisseurs ou des constructeurs (garantie d’achèvement). Ils peuvent également rembourser à l’acquéreur les sommes déjà versées (garantie de remboursement).

La garantie de livraison, elle, est obligatoire dans tous les contrats de construction de maison individuelle. Elle est souscrite par le constructeur ou l’entrepreneur auprès d’un établissement de crédit ou d’une assurance. Elle garantit le maître de l’ouvrage des risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. En cas de défaillance du constructeur, l’organisme garant doit le mettre en demeure de terminer la construction et, à défaut, désigner un autre professionnel. Cette garantie prend effet à partir de la date d’ouverture du chantier et se termine lorsque la réception des travaux est consignée.

  • Renseignements : cabinet Egyde, tél. : 02 47 27 15 86, fax : 02 47 27 99 87, site Internet : www.egydepatrimoine.com

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