En quoi consiste le prêt viager hypothécaire ?

1 QUEL EST LE PRINCIPE DU PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE ?

Ce prêt va faciliter l’accès au crédit bancaire des personnes âgées propriétaires de leurs biens. Pour en bénéficier, il faut posséder un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Un prêt est alors accessible, sous forme de capital ou de versements périodiques, tous les mois ou tous les trimestres, par exemple.

Le prêt est garanti par une hypothèque constituée sur le bien immobilier en question. Le capital et les intérêts ne sont payables qu’à la fin de l’opération, qui sera souvent le décès de l’emprunteur et la vente du bien. Mais dans certains cas, ce crédit peut prendre fin avant son décès (volonté de rembourser par anticipation, vente du logement, apport en société, donation).

Le prêt peut être consenti sur une ou deux têtes. Dans le cas de coemprunteurs, la dette ne sera exigible qu’au décès du dernier vivant.

2 QUELS SONT LES AVANTAGES DE CE PRÊT ?

Le prêt viager hypothécaire permet à une personne âgée, qui a une retraite modeste et un besoin de complément de revenus et/ou une santé précaire, de souscrire un prêt sans se séparer de son logement et à des conditions équitables. Bien souvent, après soixante-dix ans, les banques n’accordent plus de crédit ou alors à des conditions prohibitives. Ce nouveau dispositif offre une alternative intéressante. Aucune visite médicale n’est demandée et le niveau de ressources n’est pas pris en compte. Plus la personne est âgée, plus le montant du prêt peut être important, puisqu’il dépend de l’espérance de vie.

Ce prêt présente aussi l’avantage de pouvoir se prémunir contre une éventuelle perte d’autonomie. Grâce à ce capital, des travaux d’aménagement de l’habitation peuvent être réalisés. Il peut donner accès aux services à la personne et faciliter ainsi le maintien à domicile. Il est possible aussi de souscrire une assurance dépendance qui, le jour venu, contribuera à payer le séjour en maison de retraite. Cette nouvelle formule permet donc d’emprunter une somme d’argent et d’en laisser la charge aux héritiers. Toutefois, elle ne peut pas les léser. En effet, au décès de l’emprunteur, la dette est calculée en ajoutant au prêt le montant des intérêts. Si celle-ci est inférieure à la valeur du bien, les héritiers peuvent soit le garder en remboursant le montant dû à la banque, soit le vendre et se partager ce qui reste. Plus l’emprunteur vit longtemps, plus la dette grossit car, comme il ne rembourse jamais rien, les intérêts s’accumulent. Mais quelle que soit la situation, les héritiers ne peuvent devoir à la banque plus que la valeur du bien hypothéqué. Si le bien vaut moins que lors de l’émission du prêt, la banque supporte la différence.

En outre, ce prêt n’a pas d’impact sur l’impôt sur la fortune (ISF). Lorsque l’emprunteur y est assujetti, le prêt est neutre du point de vue de l’ISF. La création d’une dette, même si l’emprunteur ne rembourse rien de son vivant, constitue un passif qui vient réduire le niveau du patrimoine global. En revanche, les fonds prêtés et versés sur les comptes du particulier viennent compenser ce passif.

3 AUPRÈS DE QUI PEUT-IL ÊTRE CONTRACTÉ ?

Le prêt viager hypothécaire est un crédit immobilier. A ce titre, ce sont les banques qui le proposent. Comme tout prêt, il doit faire l’objet d’une offre préalable de la part de l’établissement prêteur, valable trente jours et qui ne peut être acceptée par l’emprunteur qu’après un délai de dix jours. Aujourd’hui, le Crédit foncier est le seul établissement qui le propose et il ne prête qu’un capital versé en une seule fois. Dans quelques mois, il devrait élargir son offre à une formule de rente mensuelle.

4 QUEL EST LE RÔLE DU NOTAIRE ?

Après l’établissement prêteur, c’est l’autre professionnel qui intervient dans le montage. Il appréciera, pour chaque cas, l’opportunité d’une telle solution. Ainsi, l’acceptation de l’offre de prêt, de même que la prise de la garantie hypothécaire, interviennent par-devant notaire.

5 QUELLES EN SONT LES LIMITES ?

Le bien qui supporte le prêt doit être exclusivement réservé à l’habitation, qu’il soit utilisé par l’emprunteur comme résidence principale ou secondaire ou par un locataire. En revanche, un local professionnel ou un terrain ne peuvent faire l’objet du prêt viager hypothécaire. Un bien indivisible à usage mixte (habitation/professionnel), comme un cabinet vétérinaire, ne peut pas être apporté en garantie. Pas plus qu’un logement démembré : si le propriétaire a gardé la nue-propriété, il peut profiter du prêt, mais s’il en a fait donation, tout en se réservant l’usufruit, il ne peut pas y prétendre.

Le prêt est limité à une partie de la valeur du logement. La banque fera réaliser une expertise afin d’estimer le bien au vu de cette estimation et des barèmes internes (propres à chaque établissement). Elle considérera également l’âge de l’emprunteur pour déterminer le montant du prêt qu’elle est en mesure de lui octroyer. Si le bien immobilier donné en garantie vaut 100 000 ?, le prêt peut s’élever à 35 000 ? au maximum pour un emprunteur de soixante-quinze ans, ou à 56 000 ? pour une personne de quatre-vingt-dix ans, et encore plus au-delà.

L’obligation d’entretenir le bien en “bon père de famille”est l’une des contraintes prévues. L’emprunteur devra en effet effectuer l’entretien courant et réaliser les travaux nécessaires pour que la valeur de garantie du bien soit maintenue.

En outre, le coût de ce prêt est élevé. Aujourd’hui, le taux proposé avoisine les 8 % par an, mais il est probable que le taux définitif se détermine au cas par cas.

Le prêt viager hypothécaire constitue donc une solution novatrice souple et protectrice qui répond aux besoins des seniors. Il s’agit certainement d’une alternative intéressante à la vente en viager.

• Renseignements : Cabinet Egyde, tél. : 02 47 27 15 86 ; fax : 02 47 27 99 87, site Internet www.egydepatrimoine.com