En quoi consiste le prêt hypothécaire rechargeable ?

1 QU’EST-CE QUE LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE RECHARGEABLE ?

Ce dispositif permet d’affecter la garantie hypothécaire d’un crédit sur un bien immobilier à la garantie d’autres crédits au fur et à mesure que le capital est remboursé. Autrement dit, la banque qui a financé l’achat immobilier permet au propriétaire d’utiliser le capital déjà payé – mais pas plus – pour emprunter. Celui-ci peut donc “recharger” son hypothèque conventionnelle.

Le taux du prêt initial n’est pas garanti pour les financements ultérieurs. Chaque recharge constitue un nouveau prêt dont le taux varie selon le projet et les critères classiques de solvabilité. Il est possible de s’adresser à une autre banque que celle qui a accordé le prêt initial.

Le Crédit foncier, l’UCB, les caisses d’épargne, la BPE sont celles qui proposent actuellement le prêt hypothécaire rechargeable.

2 A QUOI SERT-IL ?

Il n’est plus obligatoire d’attendre l’extinction de l’hypothèque pour utiliser de nouveau le bien en garantie d’un nouvel emprunt. Il peut permettre de financer l’achat d’autres biens immobiliers, la réalisation de travaux ou servir à l’acquisition de biens de consommation courante (voiture, cuisine équipée, etc.). Les projets professionnels ou les études des enfants, un tour du monde à la voile, etc., sont autant d’autres applications possibles. Les banques accorderont toutefois plus facilement le financement de prêts contractés pour le bien immobilier lui-même (agrandissement, entretien, mise aux normes énergétiques). Le prêt hypothécaire rechargeable ne peut en revanche garantir un crédit revolving.

3 COMMENT FAIRE POUR EN BÉNÉFICIER ?

Pour les hypothèques existantes, dites “ancienne formule”, c’est-à-dire inscrites au bureau des hypothèques avant le 25 mars 2006, il faut que le prêteur initial et l’emprunteur signent un avenant notarié pour demander la transformation en hypothèque rechargeable, qui doit être publié à la conservation des hypothèques. Il est inopposable aux créanciers ayant inscrit une garantie avant la date de publication de l’ordonnance. Les frais de cet avenant seront réduits jusqu’au 31 décembre 2008 inclus. Pour les nouveaux prêts, il faut choisir entre l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque rechargeable. Dans ce dernier cas, la possibilité de rechargement doit être prévue par l’emprunteur et sa banque dans la convention de constitution de l’hypothèque. Celle-ci doit être passée devant un notaire qui engage sa responsabilité professionnelle en cas de manquement à son devoir de conseil auprès de l’emprunteur. Le prêteur doit remettre, avec l’offre préalable de crédit, un document de « situation hypothécaire ». Il comporte notamment la mention de la durée de l’inscription hypothécaire, l’identification du bien immobilier objet de la garantie, sa valeur estimée à la date de la convention constitutive, le montant de l’emprunt initial souscrit et, éventuellement, le montant des emprunts ultérieurement souscrits, une évaluation par le prêteur du coût du rechargement de l’hypothèque, la mention que la défaillance de l’emprunteur peut entraîner la vente du bien hypothéqué.

4 QUELS SONT LES RISQUES ?

En cas de défaillance dans le remboursement de ce nouveau prêt, le bien pourra être saisi et vendu, comme c’est le cas pour le prêt initial. Le produit de la vente permettra de rembourser la banque. La saisie du bien se fera selon les règles de la procédure judiciaire classique.

5 QUEL EST SON COÛT ?

Il n’y a pas de frais supplémentaires pour une hypothèque rechargeable par rapport à une hypothèque conventionnelle. En revanche, la transformation en hypothèque rechargeable entraîne des frais de l’ordre de 560 € pour 100 000 € empruntés.

6 QUEL EST L’INTÉRÊT ?

Dans le cas des prêts personnels, pour les crédits inférieurs à 21 500 €, aucune garantie n’est aujourd’hui demandée. Une telle recharge pour des financements en dessous de ce montant ne présente donc pas d’intérêt. Mieux vaut opter pour un crédit à la consommation (taux effectif global de 5,50 % à 7,90 %). En revanche, pour les crédits supérieurs à 21 500 €, le prêt hypothécaire rechargeable peut être intéressant. Même s’ils ont baissé, les taux des crédits à la consommation restent élevés (7 % au mieux). Ils peuvent même atteindre 15 % avec un crédit revolving. Garanti par une hypothèque, le prêt rechargeable doit permettre de gagner environ deux points par rapport à un prêt classique à la consommation. Dans le cas des prêts immobiliers, pour une résidence principale ou un investissement locatif, l’emprunteur n’a pas toujours le choix. Si la banque estime qu’il est fragile en termes de solvabilité, elle lui imposera une hypothèque. Mieux vaut alors prendre une hypothèque rechargeable, cela ne coûte pas plus cher et il pourra financer d’autres achats dans les années à venir. Toutefois, si la banque le permet, l’emprunteur doit choisir le privilège de prêteur de deniers (ou PPD), moins cher qu’une hypothèque. Si l’emprunteur a le choix, mieux vaut qu’il opte pour une caution d’un organisme privé, car le coût est encore moins élevé et le bien n’est ni saisi ni vendu en cas de défaillance de l’emprunteur.

7 QUELLE ÉVOLUTION ATTENDRE ?

L’extension de la formule au PPD et à la caution logement devrait intervenir dans les mois à venir. Le taux du nouveau prêt pourrait rester celui du prêt initial (comme c’est déjà le cas en Belgique) sans avoir à refaire d’étude préalable.

• Renseignements. : Cabinet Egyde, tél. : 02 47 27 15 86, fax : 02 47 27 99 87, site Internet : www.egydepatrimoine.com