Le crédit relais permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien

Pour vendre sa résidence principale, en acheter une autre, sans prendre le risque de se retrouver sans logement et sans avoir soldé l’emprunt immobilier précédent, le crédit relais est une bonne solution. Il permettra à la fois de mettre en place une solution de portage et de financer la nouvelle acquisition. La première démarche à entreprendre est de faire estimer le bien à vendre. Un conseil n’est pas suffisant, il en faut au moins trois, car les fourchettes de prix avancées par les professionnels de l’immobilier varient souvent dans des proportions non négligeables. Si l’estimation est trop élevée, le logement se vendra difficilement et si elle est trop basse, le propriétaire sera privé d’une partie des capitaux nécessaires. Les banques proposent de coupler le prêt relais et celui destiné au nouvel achat immobilier sous la forme d’un prêt dit à long terme, dont la durée est de vingt à vingt-cinq ans. Certains établissements bancaires prêtent jusqu’à trente ans et même davantage.

Avec le prêt in fine, la totalité du capital est payée à la fin

Quant au type d’emprunt à mettre en place, il en existe trois. Avec le crédit à taux fixe, l’engagement en termes de débours est connu exactement, puisque le montant des intérêts est déterminé dès la conclusion du prêt. Il n’y a donc pas de mauvaise surprise.

Avec le taux variable, l’intérêt dont il faudra s’acquitter peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Tout dépend d’un indice de référence monétaire. S’il augmente, le taux d’intérêt suivra le même mouvement ascendant (ou la durée de l’emprunt sera plus longue). En revanche, si cet indice baisse, l’emprunteur paiera moins (ou la durée de l’emprunt sera plus courte). Ce prêt peut être “capé” ou non. Le cap est une assurance qui limite les variations pour éviter les hausses intempestives.

Enfin, dans la formule du prêt in fine, seuls les intérêts doivent être remboursés pendant la durée de l’emprunt. Le paiement du capital n’intervient qu’à la fin et il est réglé en une seule fois. Pour cette raison, les banques font souscrire à l’emprunteur, simultanément au prêt, un contrat d’assurance-vie. A la fin du prêt, les sommes cumulées sur ce contrat d’assurance-vie serviront à rembourser le capital. Ce type de financement reste prisé par ceux qui envisagent un achat immobilier locatif, car il est alors possible d’imputer les intérêts sur l’imposition des revenus fonciers.

La partie relais du prêt est fixée pour douze mois, renouvelable une fois

En dépit du choix, mieux vaut emprunter à taux fixes actuellement, car ils demeurent attractifs et l’emprunteur s’épargne ainsi la désagréable surprise de la hausse des taux variables. Aujourd’hui, il est par exemple possible d’emprunter à long terme à 4,40 % à la Banque postale. De même, la banque italienne Micos Banca offre le coût du crédit relais pendant les neuf premières années dans le cadre d’un prêt global au taux variable de 4,6 % (taux non capé). Plus généralement, la partie relais de l’emprunt est souvent fixée pour une durée de douze mois, renouvelable une fois. C’est ensuite le prêt pour l’achat du nouveau bien qui prend la relève. Deux solutions s’offrent alors. Si l’emprunteur peut supporter financièrement le paiement des intérêts du prêt relais, il les acquittera mensuellement. Si la charge est trop lourde, il ne versera les intérêts qu’au moment de la vente du premier logement. Dans tous les cas, il devra acquitter les frais d’assurance décès/invalidité (autour de 0,40 % en moyenne dans les établissements bancaires).

Quant au montant à emprunter, si le bien à vendre a déjà fait l’objet d’un compromis de vente, la banque pourra prêter jusqu’à 80 ou 90 % de la valeur d’estimation. Dans le cas contraire, le taux sera plus proche des 70 %. En outre, il convient d’être vigilant sur la garantie apportée. Pour un remboursement sur deux ans, la caution sera préférée à l’hypothèque. Non seulement le système est moins coûteux, mais cela évitera de payer les frais de mainlevée.