Souscrire un prêt immobilier exige de comparer les offres - La Semaine Vétérinaire n° 1284 du 28/09/2007
La Semaine Vétérinaire n° 1284 du 28/09/2007

Investissement patrimonial

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Patrick Lelong

Il y a encore quelques années, les emprunts immobiliers étaient généralement conclus pour une durée de quinze ans. La flambée des prix a conduit les emprunteurs et les établissements financiers à allonger cette durée, pour la porter à vingt-cinq années. Certaines banques proposent même à leurs clients de s’endetter sur trente, voire quarante ans. Mais au-delà des chiffres, le prêt n’a pas seulement une fonction de financement. Acheter à crédit représente une véritable opération patrimoniale globale. Le bien acquis se valorisera avec le temps s’il est bien choisi et l’acheteur et sa famille bénéficieront d’une assurance décès/invalidité, assortie ou non d’une couverture en cas de perte d’emploi, ce qui n’est pas négligeable.

Quant au montant de l’emprunt, tout dépend des ressources. S’il s’agit d’acheter une résidence principale, l’établissement financier ne prêtera pas une somme dont le remboursement mensuel dépasse 30 à 35 % des revenus. S’il s’agit d’un investissement locatif, la banque pourra se montrer plus généreuse et accepter un endettement allant jusqu’à 50 %, car elle prendra en compte les loyers perçus, qui constituent une ressource supplémentaire.

Le choix est possible entre un prêt à taux fixe ou à taux révisable…

Dans le cadre d’un taux fixe, l’emprunteur maîtrise tous les paramètres. Il ne risque pas de mauvaises surprises et donc une augmentation de son endettement. Le taux du prêt est fixé une fois pour toutes, ainsi que le montant des mensualités de remboursement. Actuellement, malgré une petite hausse récente avant l’été, les taux fixes restent historiquement bas et la probabilité qu’ils baissent est peu probable, du moins à court et moyen termes. L’inconvénient de cette formule, si les taux venaient effectivement à s’infléchir, c’est qu’il sera difficile de renégocier avec la banque, car elle-même a emprunté, notamment auprès des banques centrales, à un taux convenu. Aujourd’hui, les propositions bancaires s’échelonnent de 4,20 à 4,85 %(1).

Dans le cadre d’un emprunt révisable, le taux est revu à chaque date anniversaire du contrat. Il suit alors un indice de référence et varie selon celui-ci. Il peut donc augmenter ou baisser selon les conditions du marché. Mieux vaut alors souscrire un prêt assorti d’un “cap”, c’est-à-dire une limite de variation à la charge de l’acquéreur. Cette précaution engendre un coût supplémentaire, mais elle est nécessaire. Il convient aussi de préférer les formules qui permettent, après quelques années, de transformer sans frais le prêt à taux révisable en emprunt à taux fixe.

La balance penche aujourd’hui vers les taux fixes, car le différentiel n’est pas suffisamment important pour justifier une prise de risque.

… mais aussi entre un prêt amortissable ou un emprunt in fine

Le prêt amortissable est un classique. Les mensualités sont constantes, mais dans les premières années, ce sont surtout les intérêts qui sont amortis. Au fil des ans, la part des intérêts diminue et l’emprunteur rembourse progressivement le capital. Par exemple, pour un emprunt de 60 000 € sur quinze ans au taux de 4,50 %, les mensualités seront toujours de 459 € par mois, mais avec 226 € de remboursement d’intérêts le premier mois et seulement 2 € le dernier mois. Ce type de prêt est plus particulièrement destiné à l’achat de la résidence principale. A chaque moment, l’emprunteur sait où il en est, surtout s’il doit rembourser son emprunt avant la dernière échéance.

Le prêt in fine prévoit le remboursement mensuel des intérêts et celui du capital en une fois, à la fin de l’emprunt, généralement sur quinze ans. L’emprunteur dispose d’un capital de départ (apport personnel) ou fait un effort d’économie. En effet, pour rembourser le capital, l’établissement financier lui fera souscrire un contrat d’assurance-vie nanti à son profit. Les intérêts capitalisés serviront au remboursement. Les prévisions de rendements supérieurs à 3,50 % sont dangereuses pour l’emprunteur, car si elles ne se réalisent pas, il lui faudra mettre en sus la main au porte-monnaie. L’emprunt in fine est davantage conçu pour les achats destinés à la location, car l’intégralité des intérêts d’emprunt reste fiscalement déductible.

  • (1) Le taux annoncé n’intègre pas les frais de dossier, le coût des garanties et des assurances (l’assurance décès représente en moyenne 0,40 % du taux de l’emprunt).

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