Du “coloti” au mal loti, il n’y a qu’un pas, celui des désagréments de la vie en commun - La Semaine Vétérinaire n° 1283 du 21/09/2007
La Semaine Vétérinaire n° 1283 du 21/09/2007

Contraintes du lotissement

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Michel Ravelet

La définition juridique du lotissement est beaucoup plus large que l’idée couramment répandue. Il s’agit tout simplement de la division d’un grand terrain en plusieurs parcelles, qui seront construites soit de façon totalement libre, soit avec des contraintes esthétiques (hauteur, choix des matériaux, etc.).

Un lotissement peut être une opération groupée réalisée par un constructeur, avec des maisons similaires, ou bien le résultat de la vente de lots soigneusement divisés et viabilisés. Si le mot revêt parfois une connotation péjorative en raison de certaines réalisations peu glorieuses, il peut aussi être synonyme de qualité. Le lotissement, outre les parcelles privatives, comporte en général des parties communes, notamment la voirie, les espaces verts, parfois des équipements communs (station d’épuration, aires de jeux, piscine, tennis, etc.).

Il est donc nécessaire de mettre en place des règles de vie en commun et de gestion tant matérielle que financière, des espaces communs. Un lotissement comporte ainsi deux grandes ossatures.

• Le cahier des charges fixe les modalités de répartition des charges communes entre les différents lots. Souvent, une association syndicale libre (ASL) est créée et gère le lotissement, avec des règles d’élection de ses membres, d’assemblées générales, etc. Cette association, qui réunit tous les “colotis”, a compétence pour voter les travaux d’entretien ou d’amélioration.

• Le règlement intérieur définit les règles d’utilisation des espaces communs et, surtout, limite les droits des “colotis” dans l’aménagement de leur lot (limitation de l’extension des constructions, interdiction ou obligation de planter de grands arbres, d’avoir un potager, matériaux de construction imposés ou interdits, etc.). S’agissant de protéger et d’organiser un cadre de vie commun, un quartier, ce règlement comporte souvent des règles drastiques dont il faut avoir conscience.

Gare aux mauvais coucheurs, car tout résident peut exiger l’application du règlement

La jurisprudence est sévère : n’importe quel “coloti” est en droit d’exiger le respect du règlement. Il peut donc engager un contentieux contre celui qui prend quelques libertés, même s’il ne subit aucun préjudice direct. Cela signifie que l’habitant à l’autre bout du lotissement peut vous interdire de construire un auvent à voiture si le règlement l’interdit.

Une autre précision jurisprudentielle est importante : l’acquéreur d’un lot accepte ipso facto le règlement et le cahier des charges. Il faut donc soigneusement étudier ces deux documents avant d’acquérir un terrain ou une construction dans un lotissement, afin d’être bien conscient des contraintes qui seront imposées. D’autant qu’un lotissement ne concerne pas seulement une maison d’habitation. Il s’agit fréquemment d’une zone commerciale ou d’une zone d’activité, destinée à accueillir des locaux professionnels.

Les contraintes ainsi imposées ont la même valeur juridique que des règles d’urbanisme. Mais elles ne sont valables que dix ans à compter de leur publication. C’est d’ailleurs une source intense de conflit. Avant ce délai de dix ans, les “colotis” peuvent voter la prorogation de ces règles. Mais s’ils ne le font pas, chaque propriétaire de lot récupère son entière liberté d’action. C’en est alors fini de la vie du lotissement, sauf concernant les charges communes.

Un droit de se clore limité

Le délicat sujet des clôtures est l’exemple parfait pour illustrer les contraintes d’un lotissement. De façon traditionnelle en France, tout propriétaire commence par entourer sa propriété d’un mur, d’un grillage, d’une haie de deux mètres de hauteur, pour affirmer ses droits et, accessoirement, protéger son intimité.

C’est d’ailleurs un droit consacré par l’article 647 du Code civil qui stipule que chacun peut se clore et même imposer au voisin une clôture à frais communs. Mais cet article n’est pas d’ordre public. La Cour de cassation (3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12702) a estimé que le règlement de copropriété ou le règlement intérieur d’un lotissement a une valeur juridique supérieure. Le droit de se clore peut donc être écarté, soit par l’interdiction de clôture, soit par la limitation à des haies végétales basses.

M.R.
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